Association des syndics et spécialistes de la prévention de l’impayé, les experts de QualiSR ont présenté au gouvernement 20 propositions visant à améliorer la gestion courante des copropriétés en difficulté. Voici l’essentiel à retenir.
Prévenir les impayés
Pour réduire les impayés de charge, les propositions de QualiSR mettent l’accent sur l’information des acquéreurs au moment même de l’accès à la propriété. Il s’agit de mieux présenter les charges, de transmettre les appels de fonds plus tôt, mais également de généraliser la mensualisation de ces dernières.
Une information préalable
Concrètement, la prévention des impayés passera par l’intégration des charges de copropriété (courantes et exceptionnelles) dans le plan de financement des acquéreurs. Cette information sera alors transmise directement au moment de la visite. Cela permettra de sécuriser la copropriété sans pour autant freiner les transactions au sein de la résidence.
Une mise en concurrence des prestataires
Une seconde proposition consiste à mettre en concurrence les contrats des prestataires de la copropriété tous les 3 ans afin d’en réduire les coûts et obtenir les meilleurs tarifs du marché. De même, le syndic devra également justifier aux autres membres du syndicat des actions menées dans la maîtrise des charges de copropriété.
Simplifier les appels de fonds
Mais la prévention de l’impayé ne s’arrête pas là. Elle nécessite aussi de savoir lire son appel de fonds afin d’en connaître exactement les sommes exigibles. Pour rendre plus compréhensible le montant à payer ainsi que les échéances du règlement, QualiSR propose de normaliser et de simplifier les appels de fonds. Le montant dû ainsi que la date d’exigibilité devront alors apparaître en évidence sur le document. Ils prendront la forme d’un graphique retraçant les différentes dépenses.
La mensualisation des charges
Mensualiser les charges courantes ainsi que les cotisations au « fonds travaux » représente un autre moyen pour QualiSR de prévenir l’impayé. En pratique, la mensualisation des charges veut être rendue obligatoire. L’objectif est de permettre aux revenus modestes d’anticiper le budget de financement des charges de copropriété chaque mois plutôt qu’au trimestre.
Privilégier la conciliation au contentieux
Il y a également dans les 20 propositions de QualiSR une volonté d’inciter les syndic et rechercher des solutions à l’amiable plutôt que de passer directement en contentieux. Cela signifie de proposer davantage d’échelonnements de règlement ou d’améliorer les aides sociales prévues pour les copropriétaires.
L’information sur les possibilités s’offrant aux copropriétaires en difficulté est encore trop peu connue. Pourtant, des solutions existent avec notamment le soutien des services sociaux ou des ADIL départementales.
Privilégier des solutions à l’amiable en phase préventive et précontentieuse permettrait alors de réduire les contentieux. Cela aurait aussi pour conséquence d’éviter aux autres copropriétaires de régler à l’avance les frais de recouvrement contentieux dus par le débiteur.
Enfin, ces propositions visent également à faire voter en assemblée générale le protocole de recouvrement des charges. Le but est de faire connaître aux copropriétaires les mesures qui seront déployées en cas d’impayé.
Accélérer la phase contentieuse
Une dernière série de propositions de QualiSR prévoit d’accroître l’efficacité de la phase contentieuse avec une implication plus importante des conseils syndicaux dans les actions de recouvrement. L’accélération de cette étape passerait également par la sensibilisation des syndics sur le traitement comptable ainsi que les condamnations liées au contentieux.
Enfin, il s’agirait de faciliter l’inscription d’une hypothèque légale directement en ligne sur les logements des copropriétaires débiteurs. À ce jour, il est impossible d’inscrire une hypothèque légale à la conservation des hypothèques sans passer par le recours à un avocat.
Les propositions des experts de QualiSR montrent combien il y a urgence à intervenir. Les impayés fragilisent aujourd’hui les copropriétés qui se retrouvent, faute de moyens, contraintes de reporter des travaux nécessaires à l’entretien des résidences. Les mesures ont toutes été transmises au ministère de la transition écologique ainsi qu’à celui de la justice en espérant pouvoir sensibiliser la nouvelle équipe gouvernementale à ces différentes problématiques.
