En ce début d’année 2022, l’heure est à la prise de nouvelles résolutions dans vos projets immobiliers ! Apport personnel, taux d’endettement, travaux de rénovation énergétique ou renégociation d’assurance, voici tout ce qu’il faut savoir pour bénéficier du meilleur crédit immobilier en 2022. 

Rester en dessous du taux d’endettement de 35 % 

Dans le but d’éviter le surendettement des ménages, le Haut conseil de stabilité financière est venu réviser les conditions d’octroi des crédits immobiliers. La décision a été prise le 29 septembre 2021, elle est désormais en vigueur depuis le 1er janvier 2022. 

La durée maximale d’un emprunt souscrit par un particulier est dorénavant établie à 25 ans. Le taux maximum d’endettement ne doit quant à lui pas dépasser 35 % (assurance comprise).

Cette recommandation fixée par le Haut conseil de la stabilité financière est devenue une norme juridiquement contraignante. Cela signifie qu’en cas de non-respect de ces principes (dans la limite de la de flexibilité de 20 % de leur production), les banques s’exposent à des sanctions. Pour 2022, il est donc important de respecter ces plafonds en matière de crédit immobilier, quitte à augmenter un peu son apport personnel ou allonger la durée de son prêt. 

Disposer d’un apport personnel pour ses projets immobiliers

Justement, l’apport personnel est devenu quasi incontournable pour la plupart des banques depuis les recommandations du HCSF et la crise sanitaire. 

La grande majorité des établissements de crédit imposent à l’emprunteur le financement de certains frais (frais de notaire, de courtage, de dossier, etc.), à hauteur d’un apport personnel de 10 %. Ce procédé offre davantage de sécurité pour l’organisme prêteur et permet au futur acquéreur de bénéficier de taux plus attractifs. 

Il est néanmoins possible d’emprunter sans apport auprès de certaines banques. Cela concerne notamment les emprunteurs âgés de moins de 30 ans qui démarrent dans la vie active et ne disposent pas encore d’une épargne suffisante à injecter dans leur crédit immobilier. 

Prendre en compte les travaux de rénovation énergétique 

La loi climat et résilience promulguée le 24 août 2021 fixe de nouveaux objectifs en matière de rénovation énergétique. Pour lutter au mieux contre les passoires thermiques, à compter d’août 2022, l’augmentation de loyer lors de la relocation ou du renouvellement de bail ne sera plus autorisée pour les biens classés F ou G sur le DPE. 

De même, si la performance énergétique ne constituait autrefois pas un critère de décence d’un logement, elle le devient désormais. D’ici 2023 certains des logements classés G au DPE ne pourront plus être mis en location. Cela portera sur la totalité de cette catégorie d’ici 2025 et en 2028, les logements classés F seront concernés, puis E en 2034. 

Conséquence ? Les propriétaires vont devoir anticiper la réalisation de certains travaux, et prendre en compte ces frais lors de l’acquisition et la souscription du crédit immobilier. 

Changer son assurance de crédit immobilier 

Considérée comme « cavalier législatif » et rejetée en 2020 par le Conseil constitutionnel, la loi Asap et la résiliation infra-annuelle de l’assurance de crédit immobilier revient à l’ordre du jour devant l’Assemblée nationale en 2022. Adoptée fin décembre 2021, elle permettrait à l’emprunteur de changer d’assurance à n’importe quel moment de l’année et plus seulement à date d’anniversaire comme c’est le cas aujourd’hui avec la loi Bourquin ou dans les 12 premiers mois de souscription (loi Hamon). 

Toutefois rien n’est joué, la loi doit maintenant être approuvée par le Sénat et si elle est adoptée, elle entrera en vigueur seulement à compter de 2023. Cela étant, elle pourrait apporter une évolution majeure pour les emprunteurs et leur permettre de réaliser des économies substantielles dans le financement de leurs projets immobiliers. 

Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity