Lors de la vente d’un bien immobilier, une plus-value est toujours espérée. Cependant, il faut garder à l’esprit que ce montant calculé entre le prix d’achat et de revente du bien est souvent imposable, notamment lorsqu’il s’agit de résidences secondaires. Toutefois, il existe une possibilité d’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière !

Découvrons quelles sont les exceptions et comment en bénéficier !

Résidence principale et plus-value immobilière : Comment ça marche ?

C’est le cas de figure le plus courant, la vente de la résidence principale est exonérée d’impôt en cas de plus-value. Cependant, si le bien n’est plus habité au moment de l’acte authentique, il convient d’apporter la preuve que le logement était occupé au moment de la mise en vente. 

L’administration fiscale admet un délai d’un an entre la mise en vente et la signature du bien devant notaire. Délai reporté à deux ans si les vendeurs sont des retraités ou adultes handicapées. Ils doivent cependant respecter des conditions de ressources et ne pas être imposés à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

Vente d’une résidence secondaire : Comment être exonéré de la plus-value ?

Dans certains cas, il est possible d’échapper à l’exonération de plus-value immobilière lors de la vente d’une résidence secondaire, à savoir :

• Si c’est la première fois que le propriétaire vend un bien immobilier sous certaines conditions ; 
• Le bien est détenu pendant 30 ans. 

Exonération de plus-value et première vente immobilière 

En effet, un propriétaire peut être exonéré de la plus-value sur sa première vente de résidence secondaire, en respectant les conditions suivantes :

• Ne pas être propriétaire d’une résidence principale les 4 dernières années précédant la vente ; 
• Rembourser le crédit immobilier en cours ;
• Réinvestir dans un logement dans les 24 mois suivants la vente. Toutefois, si le montant total de la vente n’est pas réinvesti, l’exonération sera réduite. Exemple : Si vous utilisez 70% du montant de la vente, vous serez exonéré à hauteur de 70% sur la plus-value. 
• Être retraité ou un adulte handicapé, sous conditions de revenus. 

Abattement et exonération de plus-value immobilière selon la durée de détention du bien !

Le montant de l’impôt est calculé de manière dégressive, selon la durée de détention, à savoir : 

Durée de détention		Taux d’abattement annuel : Impôt sur le revenu	Taux d’abattement annuel prélèvements sociaux
Moins de 6 ans		0 %	0 %
De la 6e à la 21e année		6 %	1.65 %
22e année		4 %	1.60 %
Au-delà de la 22e année		Exonération	9 %
Au-delà de la 30e année		Exonération	Exonération

Ainsi pour être totalement exonéré, le bien doit être conservé pendant 30 ans. 

Pour calculer votre plus-value immobilière, vous pouvez utiliser le simulateur sur le site notaires.fr

Quels sont les autres cas d’exonération immobilière ?

Outre, les cas de figure précédents, il est possible d’être également exempté d’impôts dans les situations suivantes : 

• Les ventes inférieures à 15 000 € sont exonérées d’impôts. Par exemple, lors de la vente de parts lors d’une indivision.
• Les non-résidents européens : dans le cas d’une expatriation dans un pays hors paradis fiscal, l’exonération de la résidence principale en France reste possible. La vente immobilière doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le départ et le logement ne doit pas être loué ou prêté pendant ce laps de temps. 
• Les expropriations de bien : En effet, un propriétaire qui aurait vu son bien exproprié à la suite d’une déclaration d’utilité publique peut être exonéré d’impôts. Pour cela, il doit réinvestir l’intégralité de l’indemnité dans un délai d’un an. 

Plus-value et estimation d’un bien ?

Lors d’une vente immobilière, les propriétaires souhaitent réaliser une plus-value sur leur bien. Il est donc fréquent qu’ils surévaluent leur appartement, leur maison ou leur terrain. Cependant pour vendre son bien dans un délai court, il convient de réaliser une estimation juste et en fonction des prix du marché immobilier. 

Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity