En France, l’année 2022 a de nouveau été marquée par une hausse des prix du marché de l’immobilier, de l’ordre de 6,8 %. 
Néanmoins, de nombreux acteurs de l’immobilier tablent sur un ralentissement du marché pour 2023. C’est notamment le cas du groupe AVIV (Meilleurs Agents & Seloger) qui a présenté son baromètre de l’état actuel du marché et ses perspectives d’évolution pour 2023.
Malgré l’inflation galopante, les prix baissent ou stagnent dans certaines grandes villes. Comment expliquer cette tendance et à quoi s’attendre pour l’année à venir ? Décryptage.

Pourquoi le prix de l’immobilier va baisser ?

Selon le groupe AVIV, le prix des logements anciens connaît actuellement une stagnation voire une baisse dans les grandes métropoles où les prix ont atteint des niveaux très élevés : 

• Bordeaux (-1,1 %)
• Lyon et Nantes (-0,4 %)
• Strasbourg (-0,8 %)

Le scénario envisagé pour 2023 est le ralentissement de la hausse des prix avec de fortes disparités selon les zones géographiques. A quoi est due cette tendance baissière ?

La hausse des taux de crédits immobiliers

La hausse des taux d’emprunt et les difficultés d’accès au crédit immobilier devraient s’installer dans la durée. Selon l’observatoire crédit logement CSA, les taux devraient subir d’importantes variations : 

• 2,80 % attendus au premier semestre 2023
• 2,45 % attendus à fin 2023

Cette hausse des taux, couplée aux contraintes fixées par le taux d’usure (insérer lien vers article dédié), limite fortement la production de crédits immobiliers. Facteur indispensable à la bonne santé du marché immobilier.

Le contexte économique

Le choc inflationniste a un fort impact sur la capacité financière des ménages ainsi que sur leur moral. La conjoncture économique engendre une vision pessimiste qui ne favorise pas les acquisitions immobilières. 

Selon le baromètre BPCE-Audirep, seulement 21 % des français jugent le moment opportun pour acheter.

La réglementation énergétique 

En France, 4,8 millions de logements sont désignés “passoires énergétiques« . Il s’agit des biens classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). 

L’interdiction prochaine de mise en location de ces logements incite les propriétaires bailleurs qui ne peuvent investir dans les travaux de rénovation à vendre leurs biens.

Dans un contexte de recul des transactions avec des acquéreurs toujours plus sélectifs, les différences de prix entre les logements énergivores et les logements performants devraient se creuser. A la clé, une marge de négociation plus importante pour les acquéreurs de ce type de bien et donc une baisse des prix.

2023, l’année du retour à la normale ?

Compte tenu de cette situation, la perspective d’une baisse des transactions est envisagée en 2023, de l’ordre de 9 %. Dans l’ancien, les propriétaires pourraient en effet annuler la vente de leur bien à défaut de trouver un bien à acquérir.

Le marché de l’immobilier neuf n’est pas épargné par cette perspective baissière. En effet, la hausse du coût des matières premières, les difficultés d’approvisionnement et la raréfaction du foncier en zone urbaine mettent un coup d’arrêt à la production de logements. 

Le groupe AVIV estime à 40 % la baisse du stock de logement en vente par rapport à octobre 2018. Si dans un premier temps, la raréfaction des biens sur le marché entraîne une hausse de prix artificielle, cela devrait se résorber pour une baisse de prix moyenne estimée à 3 % en 2023. 

Selon Philippe Buyens, fondateur de Capifrance, le marché devrait « revenir à la normale, ce qui est plutôt sain, mais 2023 s’annonce tout de même être une bonne année ».

Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity