La clause résolutoire de plein droit est une disposition particulière qui permet de résilier le bail du locataire en cas de manquement à ses obligations.
Pour invoquer la clause résolutoire, les bailleurs doivent respecter un certain formalisme.
En effet, les motifs de résolution du bail à l’initiative du bailleur sont très encadrés par la loi pour éviter toute forme d’abus.
Pourquoi insérer une clause résolutoire dans son bail ? Quelle est la procédure à suivre pour la mettre en œuvre ? Éclairage.
La clause résolutoire, qu’est-ce que c’est ?
La clause résolutoire de plein droit est une disposition qu’il est conseillé d’insérer dans tout contrat de location vide ou meublée. Elle permet en effet de renforcer la sécurité juridique du bailleur durant toute la durée du bail.
En invoquant cette clause, le propriétaire a la faculté de résilier le bail de son locataire de manière unilatérale et de plein droit.
La clause résolutoire permet d’engager une procédure simplifiée, ce qui réduit le délai pour obtenir l’expulsion de son locataire indélicat. En effet, à défaut de cette clause, la résiliation du bail doit être prononcée par le tribunal au terme d’une longue procédure.
Dans quels cas invoquer la clause résolutoire ?
Les motifs de mise en œuvre de la clause résolutoire sont strictement encadrés par l’article 24 et 4g de la loi du 6 juillet 1989. Seulement 4 situations permettent de recourir à cette clause, lorsque le locataire est défaillant au motif :
- du non-paiement des loyers et/ou des charges locatives en cours de location
- du non-versement du dépôt de garantie suite à la signature du bail et l’entrée dans les lieux
- de la non-souscription ou du non-renouvellement de l’assurance multirisque habitation
- du non-respect de l’obligation d’user paisiblement les locaux loués, en cas de trouble de voisinage notamment.
La gravité de ces manquements permet au bailleur d’invoquer la clause résolutoire du bail qui le lie à son locataire.
| L’info Groupe-Serenity En dehors de ces motifs, la clause résolutoire est réputée non-écrite. |
Comment invoquer la clause résolutoire de plein droit ?
Pour mettre en œuvre la clause résolutoire prévue au bail, il faut veiller à respecter la procédure et les délais associés.
Mettre en demeure le locataire
La première étape consiste à adresser une mise en demeure au locataire. Cela doit être réalisé par un courrier recommandé avec accusé de réception qui précise :
- le motif de résiliation du bail
- le montant des sommes dues
- le délai pour régulariser (impayé, défaut d’assurance…)
Délivrer un commandement par huissier
Lorsque la mise en demeure n’est pas suivie d’effet au terme du délai prévu, un huissier de justice doit délivrer au locataire un commandement :
- de cesser les troubles, en cas de troubles de voisinage
- de payer, en cas de dette locative
- de produire une assurance habitation
Par cet acte qui doit reproduire la clause résolutoire insérée au contrat de bail, le propriétaire informe le locataire de son intention de résilier le bail. Le locataire dispose alors d’un délai variable pour régulariser sa situation :
- 2 mois en cas d’impayés.
- 1 mois en l’absence de versement du dépôt de garantie et/ou de défaut d’assurance habitation
| Depuis la loi 2007-297 du 5 mars 2007, en cas de troubles d’occupation, la clause résolutoire est acquise de plein droit dès leur constatation par le juge. |
Assigner le locataire devant le tribunal
Si le locataire n’a pas rempli ses obligations à l’expiration du délai accordé, le tribunal judiciaire doit être saisi pour constater la mise en jeu de la clause résolutoire. Cette notification doit être signifiée au locataire au moins deux mois avant la date d’audience, à peine d’irrecevabilité.
La résiliation du bail doit être prononcée en application de la clause résolutoire pouvant mener si nécessaire, à l’expulsion du locataire.
En l’absence de clause résolutoire, la procédure est beaucoup plus longue et contraignante pour le bailleur. Il doit en effet demander la résolution judiciaire du bail d’habitation soumise à l’article 1224 du Code civil :
- cette demande ne peut être intentée en référé, rallongeant ainsi les délais de procédure
- le juge doit reconnaître une « inexécution suffisamment grave » du locataire pour résilier son bail ce qui n’est pas systématique
Pour faciliter les démarches liées à la résolution du bail, il est fortement recommandé d’inclure la clause résolutoire à tous vos contrats de location !
Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity
