Qu’il s’agisse de votre premier investissement immobilier ou que vous soyez coutumier des signatures chez le notaire, se pose la question du meilleur régime fiscal à adopter pour la location vide de votre bien.
Comme tous les revenus, ceux issus de la location sont soumis à l’impôt. En location vide ou location nue, plusieurs régimes fiscaux existent pour déclarer vos revenus fonciers.
Notre guide pour tout connaître sur les mécanismes de l’imposition en location vide et les dispositifs pour alléger le poids de l’impôt grâce à l’optimisation, lorsque vous louez votre bien.

Pourquoi opter pour le régime micro foncier en location vide ?

Le régime fiscal du micro foncier s’applique de manière automatique lorsque le bailleur perçoit des loyers annuels inférieurs à 15 000 €. Ce dispositif permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers. Concrètement, si vous percevez 12 000 € de revenus fonciers, vous ne serez imposé que sur la base de 8 400 €.

Le calcul de cet abattement est directement réalisé par l’administration fiscale et la part imposable dépend de la tranche marginale d’imposition du propriétaire bailleur.

Dans notre exemple précédent, le bailleur d’un bien loué vide perçoit 12 000 € de loyer annuel et est imposé à 30 %. Une fois l’abattement micro foncier réalisé, le bailleur devra s’acquitter de la somme de 2 520 euros au titre de l’imposition des revenus fonciers (12 000 – 30 % = 8 400 x 30 % = 2 520)

La simplicité de ce dispositif est le principal avantage, en limitant les démarches pour le bailleur.

Pourquoi opter pour le régime réel en location vide ?

En location vide, il est également possible de déclarer ses revenus fonciers au régime réel :

• lorsque les loyers perçus annuellement n’excédent pas 15 000 €, il faut cocher l’option sur votre déclaration de revenus fonciers, ce qui engage le bailleur pour 3 ans
• lorsque les revenus fonciers annuels excèdent 15 000 €, le régime réel s’applique par défaut

Dans ce cas, le bailleur peut déduire un grand nombre de dépenses, appelées charges déductibles, de ses revenus locatifs : 

• frais de gestion 
• cotisations d’assurance GLI
• les diagnostics (DPE, CREP, amiante…)
• les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien
• les intérêts d’emprunt
• les provisions pour charge en copropriété
• certaines impositions dont la taxe foncière

Après déduction de ces charges, deux solutions : 

• la location vide est excédentaire et génère un bénéfice foncier qui doit être déclaré grâce au formulaire 2044
• le résultat est négatif, on parle alors de déficit foncier : il est imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. La part de déficit foncier supérieure à 10 700 € peut être reportée sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Comment optimiser sa fiscalité grâce à la location vide ?

Nul besoin d’avoir recours aux paradis fiscaux pour optimiser sa fiscalité, le régime des revenus fonciers permet de réduire ses impôts en toute légalité. Le régime réel permet de créer du déficit foncier pour diminuer drastiquement votre imposition et certains dispositifs fiscaux ont été spécialement créés pour défiscaliser. Tour d’horizon.

Le déficit foncier, pour réduire efficacement son imposition en location vide

Le déficit foncier est le moyen le plus simple d’optimiser sa fiscalité, en faisant baisser sa base imposable de 10 700 € maximum par an. Comme les intérêts d’emprunts sont des charges déductibles, les propriétaires ont tout intérêt à financer leur investissement locatif à crédit afin de profiter de l’effet de levier : plus la somme empruntée est élevée, plus les intérêts déductibles de vos revenus fonciers sont élevés réduisant votre base imposable.

Ce mécanisme est très intéressant pour financer un investissement locatif qui nécessite d’importants travaux de rénovation, notamment en matière de performance énergétique.

En effet, ces travaux contribuent à la création d’un déficit foncier qui permet de réduire la base imposable sur l’ensemble de vos revenus fonciers lorsque vous possédez plusieurs biens.

La loi Pinel pour financer partiellement son logement neuf

La loi Pinel est un dispositif d’investissement pour l’acquisition d’un logement neuf ou ancien refait à neuf, qui fait bénéficier le propriétaire d’un avantage fiscal. En échange d’un engagement de location vide pendant une durée déterminée et à un loyer inférieur au prix du marché, le bailleur bénéficie d’un abattement fiscal correspondant à : 

• 17,5 % du prix du bien pour un engagement de 12 ans
• 15 % sur 9 ans
• 10,5 % sur 6 ans

À noter que depuis 2023, le dispositif Pinel + permet d’améliorer ces taux à respectivement 21 %, 18 % et 12 % sous réserve de respecter l’une des conditions suivantes : 

• être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville
• disposer de performances énergétiques supérieures à la réglementation en vigueur et bénéficier d’une double exposition ainsi qu’une superficie minimale

Denormandie ancien pour financer la réhabilitation dans l’ancien

Le dispositif Denormandie ancien, tout comme le Pinel, permet de bénéficier d’un remboursement partiel du prix du bien acquis sous la forme d’un abattement fiscal correspondant à : 

• 21 % sur douze ans
• 18 % sur neuf ans
• 12 % sur six ans

Pour être éligible au Denormandie ancien, il faut acquérir un logement ancien nécessitant d’importants travaux de réhabilitation. En effet, le coût des travaux doit représenter au moins 25 % du coût d’acquisition. Ensuite, il faut proposer le logement en location vide, soumis à des plafonds de loyers et de ressources pour le locataire.

Loc’Avantages : louer abordable et bénéficier d’avantages fiscaux

Le dispositif Loc’Avantages repose sur le principe de solidarité des propriétaires pour rendre accessible leur logement aux ménages les plus modestes tout en bénéficiant d’un avantage fiscal.

Pour en bénéficier, il est nécessaire de signer une convention avec l’agence nationale de l’habitat (ANAH), s’engager sur un taux dé décote du loyer par rapport au prix du marché, et un plafond de ressource à respecter par le locataire.

En effet, plus la décote par rapport au prix de marché du loyer est importante, plus l’avantage fiscal (calculé sur le prix du loyer) est élevé : 

• 15 % de décote pour une réduction d’impôt de 15 %. L’abattement passe à 20 % en optant pour l’intermédiation locative
• 30 % de décote octroie une réduction d’impôt de 35 %, qui passe à 40 % en intermédiation locative 
• 45 % de décote fait bénéficier de 65 % de réduction d’impôt, mais exige de recourir à l’intermédiation locative

L’info Groupe-Serenity L’intermédiation locative implique l’intervention d’un tiers entre le propriétaire et l’occupant du logement. Il s’agit d’une agence immobilière sociale ou d’une association agréée par l’État.

De nombreux dispositifs permettent d’optimiser la fiscalité des investisseurs qui se lancent dans la location vide. Ce n’est pas un hasard si en 2021, 30,5 % des transactions immobilières ont été réalisées par des investisseurs : cela reste le meilleur moyen en 2023 pour se constituer un patrimoine tout en réduisant son imposition.