Fin du dispositif Censi Bouvard : quelle défiscalisation en 2023 ?

Comme à chaque début d’année, l’actualité immobilière est riche entre les nouvelles mesures en vigueur et la fin de certains dispositifs fiscaux. C’est notamment le cas pour le dispositif d’investissement locatif Censi Bouvard, qui disparaît du panel des options de défiscalisation immobilière.
Dans le paysage des investissements immobiliers depuis 14 ans, ce dispositif faisait bénéficier les investisseurs d’avantages fiscaux pour réduire ses impôts par le biais d’une location en résidence de services neuve sur une durée de 9 ans. 
Avec la fin du Censi Bouvard, comment choisir son dispositif de défiscalisation en 2023 ? Les possibilités demeurent nombreuses, à la fois dans l’immobilier neuf meublé ou non ou dans d’autres dispositifs d’investissement. 
Tour d’horizon du marché de la défiscalisation immobilière en 2023.

Qu’est-ce que le dispositif de défiscalisation Censi Bouvard et quand prend-il fin ?

Le dispositif fiscal Censi Bouvard est né d’un amendement proposé par les députés Yves Censi et Michel Bouvard, dans le cadre du projet de loi de finances 2009. Cet amendement avait pour but de faire bénéficier les bailleurs de location meublée sous le statut de LMNP (loueur meublé non professionnel) d’avantages fiscaux similaires à ceux octroyés par la loi Scellier.

Concrètement, cette loi de défiscalisation immobilière permettait aux particuliers d’acquérir un logement meublé en résidences de services neuve de type résidence étudiante, résidence senior ou EPHAD.

L’avantage fiscal n’est pas le seul avantage pourvu dans le cadre de ce dispositif qui comprend également :

• une réduction d’impôt correspondant à 11 % HT du coût d’acquisition du bien immobilier, plafonné à 33 000 € maximum répartis sur 9 ans.
• une récupération de la TVA sur l’investissement locatif réalisé (taux à 20 %)
• la gestion locative assurée par un gestionnaire professionnel (agent immobilier)
• des loyers garantis pendant toute la durée du bail commercial
• un investissement locatif sécurisé et source de sérénité pour l’investisseur

Avec le projet de loi de finances 2023, le dispositif Censi Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022, il n’est donc plus possible d’y avoir recours en 2023.

Avec la fin du Censi Bouvard, quelle défiscalisation en 2023 ?

Sans bénéficier actuellement d’un équivalent parfait, le dispositif d’investissement locatif Censi Bouvard peut être remplacé par certaines solutions immobilières qui présentent des avantages. Que ce soit pour réduire son impôt, se constituer un patrimoine, assurer un revenu complémentaire ou pouvoir léguer du patrimoine à ses enfants, les investissements immobiliers ne manquent pas.

La loi Pinel +

Instauré au 1er janvier, le dispositif Pinel + remplace le Pinel classique en durcissant ses conditions d’accès avec des critères minimums en termes de : 

• confort
• performance énergétique

En échange, les propriétaires de logements neufs éligibles au Pinel + bénéficient d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement de location à un montant de loyer inférieur au prix du marché : 

• 12 % pour 6 années
• 18 % pour 9 années
• 21 % pour 12 années

Le dispositif loueur meublé non professionnel (LMNP)

C’est le régime fiscal qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt importante et qui est le plus semblable au dispositif Censi Bouvard. Il ne se limite pas à un seul logement et peut en effet être appliqué à plusieurs biens loués meublés y compris en résidences de services, pour bénéficier : 

• au régime réel : de l’abattement de nombreuses charges pour réduire son impôt (taxe foncière, honoraires du gestionnaire, charges de copropriété, frais d’entretien et de réparation du bien..)
• au régime micro-BIC : d’un abattement forfaitaire de 50 % pour réduire son montant d’impôt

Pourquoi la défiscalisation du LMNP remplace le Censi Bouvard en 2023 ?

Bien que la réduction d’impôt soit différente avec le LMNP (insérer lien vers l’article dédié au LMNP du mois de mars), cet investissement immobilier demeure très intéressant pour réduire ses impôts par l’achat d’un ou plusieurs logements en résidences de services. Le statut LMNP en résidence service permet : 

• de générer des revenus défiscalisés sur une longue durée en louant son bien pendant au minimum 9 ans : il s’agit du principe d’amortissement
• l’investisseur perçoit des revenus nets d’impôt ou presque, pour assurer un complément de revenu au montant intéressant grâce à la perception du loyer
• la gestion locative est assurée par un gestionnaire qui cherche le locataire et perçoit le loyer
• de percevoir le loyer tous les mois, que le logement soit vide ou occupé
• de cumuler les avantages du LMNP avec ceux du dispositif de la loi Pinel +, sous réserve de respecter les plafonds
• de récupérer la TVA (taux à 20 %) à condition que le logement meublé soit loué pendant une durée de 20 ans
• d’amortir la valeur du bien immobilier et du mobilier qui le garnit pendant une durée de 20 à 30 ans

Comment s’approcher des avantages du Censi bouvard en LMNP ?

Pour bénéficier de tous les avantages en LMNP, notamment au niveau fiscal et de l’amortissement, il faut impérativement que le logement : 

• soit situé dans une résidence de services
• soit loué avec un bail commercial et par l’intermédiaire d’un gestionnaire

Les recettes locatives perçues par cette activité de location meublée ne sont pas assimilées à des revenus fonciers, mais à des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Pour bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel et ainsi s’approcher des avantages du Censi Bouvard, l’investisseur doit : 

• percevoir des revenus locatifs annuels d’un montant inférieur ou égal à 23 000 € ne devant pas dépasser 50 % des revenus totaux du foyer fiscal
• obtenir le statut LMNP auprès du Centre de Formalité des Entreprises

Quel autre dispositif d’investissement immobilier choisir en 2023 pour compléter ses revenus ?

Bien qu’il ne s’agisse pas d’un dispositif de défiscalisation à proprement parler, de nombreux acteurs immobiliers se sont lancés dans le financement participatif ou crowdfunding.

Ce dispositif présente l’avantage de faire participer l’investisseur au projet d’acquisition d’un ou plusieurs biens immobiliers à hauteur de sa capacité d’investissement.

En tant qu’investisseur, vous versez un capital d’investissement à un acteur immobilier professionnel pour l’achat d’un logement voire d’une résidence. En échange, celui-ci vous fait bénéficier de revenus dont le taux est proportionnel au montant d’investissement réalisé.

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Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity