L’immobilier locatif a toujours la côte en France ! C’est en tout cas ce qui ressort d’un sondage Ipsos mené pour QIower où 68 % estiment qu’il s’agit d’un bon placement en période d’inflation.
Les raisons qui poussent les investisseurs à se lancer dans l’immobilier sont nombreuses et varient en fonction de leurs motivations. Pour générer un revenu complémentaire immédiat ou dans l’optique de la retraite, se constituer un patrimoine ou défiscaliser, le choix est vaste !
Pourtant, ce type d’investissement ne déroge pas à certaines mises en garde ou inconvénients, qu’il est bon de rappeler avant de vous lancer dans l’aventure. Zoom sur les atouts et les défauts de l’investissement locatif ainsi que les alternatives existantes !
Pourquoi faut-il investir dans l’immobilier locatif ?
En France, l’investissement locatif a toujours remporté les suffrages, car la pierre est depuis toujours considérée comme une valeur refuge. À la fois tangible et rassurante, elle reste privilégiée aux produits boursiers, qui offrent pourtant une meilleure rentabilité.
Percevoir un complément de revenus
En réalisant un investissement locatif, le propriétaire devient bailleur et perçoit des revenus réguliers et stables pour :
- couvrir le montant des mensualités de l’emprunt immobilier consenti pour investir
- payer les charges, taxes et frais d’entretien
En cas de bénéfice net, cela permet à l’investisseur de générer un complément de revenu immédiat, ou de constituer une épargne pour anticiper sur la retraite notamment.
Envisager une plus-value à moyen ou long terme
Investir dans l’immobilier locatif est également recherché pour générer une potentielle plus-value à moyen ou long terme.
Bien que la hausse des prix de l’immobilier semble ralentir, détenir un bien immobilier dans une zone attractive garantit encore de réaliser une plus-value en cas de revente. C’est d’autant plus vrai lorsque le bien immobilier vendu dispose d’un DPE attractif.
Diversifier son patrimoine
« Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier », cette devise s’applique parfaitement au domaine de l’investissement. Que vous disposiez de produits financiers ou de biens immobiliers, il est primordial de diversifier ses actifs pour se prémunir des risques qui y sont associés :
- baisse du prix au m2
- difficultés à louer
- faillite d’entreprise
Entre la location saisonnière, meublée ou nue, les possibilités de diversification sont nombreuses.
Créer un effet de levier et se protéger de l’inflation
L’investissement locatif permet de faire bénéficier le propriétaire d’un effet de levier. Ce mécanisme consiste à contracter un emprunt immobilier pour augmenter sa capacité d’investissement et à terme, augmenter son capital.
De plus, ce type d’investissement permet de se protéger de l’inflation. Les indices de référence des loyers qui permettent aux bailleurs de réévaluer leurs loyers peuvent être indexés sur l’inflation afin de protéger leur pouvoir d’achat.
Bénéficier d’avantages fiscaux
Certains investissements locatifs ont pour vocation à réduire la base imposable des propriétaires bailleurs :
- loi Pinel et Pinel +
- Loc’Avantages
- doublement du déficit foncier
Quels sont les inconvénients de l’immobilier locatif ?
L’investissement locatif présente certains inconvénients qu’il est nécessaire de mentionner pour éviter les mauvaises surprises aux futurs investisseurs.
Les contraintes de la gestion locative
À moins de confier la gestion locative de votre bien à une agence immobilière, moyennant le paiement de frais de gestion, cette activité est chronophage et ne s’improvise pas !
De nombreuses missions sont inhérentes à la location d’un bien immobilier et nécessitent certaines connaissances juridiques essentielles :
- rédaction du bail et de l’état des lieux
- établissement des avis d’échéance et des quittances de loyer
- régularisation annuelle des charges locatives
- gestion des travaux et des appels de fonds du syndic
Les risques liés aux impayés de loyer, à la vacance locative et aux dégradations immobilières
C’est la hantise de tout propriétaire bailleur : louer son bien à un mauvais payeur !
Si cette situation reste marginale, ses conséquences financières peuvent être importantes pour le bailleur. Lorsque l’impayé de loyer s’inscrit dans la durée et que la dette augmente, mener une procédure contentieuse s’avère long et fastidieux.
Les dégradations immobilières causées par le locataire peuvent également impacter la rentabilité de l’investissement si des travaux importants de remise en état sont nécessaires à sa sortie des lieux. En effet, le montant du dépôt de garantie n’est pas toujours suffisant pour faire face à ce type de dépenses !
Enfin, le bien peut rester vacant pour plusieurs motifs :
- difficulté pour trouver un locataire
- sinistre dans le logement
En cas de vacance locative, le propriétaire bailleur ne perçoit pas de loyers, ce qui peut rapidement devenir problématique notamment en cas d’emprunt à rembourser.
Vers quelles alternatives à l’investissement locatif m’orienter ?
L’investissement locatif implique des connaissances juridiques et une certaine lourdeur administrative, ce qui le rend inadapté pour certains profils d’investisseurs.
Heureusement, certaines solutions permettent d’investir dans l’immobilier en s’affranchissant des contraintes qui lui sont liées.
L’investissement en SCPI
Les sociétés civiles de placement immobilier, permettent d’investir votre capital pour qu’elles acquièrent des biens immobiliers. En tant qu’investisseur d’une SCPI, vous percevez des dividendes issus des revenus locatifs perçus par la société.
Le taux de distribution (rentabilité) varie selon les SCPI et n’est pas exempt de risques.
L’investissement en crowdfunding
L’investissement participatif ou crowdfunding immobilier consiste en une levée de fonds au profit d’un promoteur, pour financer une partie de son programme immobilier.
La somme collectée vient gonfler les fonds propres du professionnel pour étayer son plan de financement auprès des banques.
En échange, le promoteur rembourse les investisseurs à hauteur de leur apport et leur fait bénéficier d’une partie de la marge obtenue en vendant les lots.
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