Encore peu répandu il y a quelques années, le système de viager demeure un placement de niche. Cette tendance est peut-être en train de s’inverser. En 2021, plus de 10 000 personnes ont choisi ce dispositif pour vendre leur bien en France, soit une croissance de 10 % par an. 
De son côté, l’investissement locatif reste l’un des placements préféré des Français. Selon une étude Century 21, 30,5 % des transactions réalisées au 1er semestre 2021 concernaient des biens locatifs.
Avant d’investir, découvrez les avantages du viager par rapport à l’investissement locatif, afin de faire le meilleur choix. Éclairage.

Un capital minimum pour investir en viager

Alors que l’investissement locatif nécessite généralement le recours à un emprunt bancaire, l’acheteur en viager a la possibilité de s’affranchir de cette contrainte.

En effet, avec le durcissement des conditions d’octroi de crédit immobilier associé à la hausse des taux, emprunter n’est pas donné à tout le monde.

Les établissements bancaires peuvent se montrer réticents à prêter de l’argent y compris pour le financement d’un projet d’investissement locatif.

Avec un achat en viager, l’acheteur dispose de modalités de paiement pour financer le bien par le biais du versement : 

• d’un bouquet (environ 30 % du prix du bien) qui constitue une somme d’argent versée au vendeur à la signature de l’acte authentique devant le notaire
• d’une rente viagère versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement au vendeur

Le principe de l’achat en viager repose sur la notion d’aléa. En effet, ni l’acheteur ni le vendeur ne savent à l’avance à quel prix sera finalement vendue la propriété. Ce montant dépend de la date de décès du vendeur. Jusqu’à cette date, ce dernier perçoit la rente viagère versée par l’acquéreur.

Le principal avantage de l’achat en viager pour l’acquéreur est de pouvoir investir sans forcément recourir à l’emprunt immobilier, et d’échelonner les paiements qui sont dépourvus de frais. De plus, le bien vendu en viager occupé présente une décote de sa valeur foncière, car l’acheteur est privé du droit d’usage jusqu’au décès du vendeur occupant.

L’absence de gestion locative en viager

En réalisant un investissement locatif, le bailleur doit assurer la gestion locative de son bien. Cela implique de nombreuses tâches administratives ou techniques souvent chronophages : 

• visite des candidats locataires
• signature du bail
• réalisation de l’état des lieux
• établissement des avis d’échéance, des quittances de loyer et des régularisations de charges
• gestion des éventuels travaux et sinistres dans le logement

Pour se décharger de cette gestion locative, le propriétaire bailleur peut faire appel à un professionnel de l’immobilier moyennant des honoraires compris entre 6 et 10 % des sommes encaissées. De manière générale, les honoraires de gestion des agences immobilières représentent 1 mois de loyer pour le propriétaire.

Avec l’investissement en viager, le propriétaire n’a pas à se soucier de gestion locative. En effet, c’est le vendeur qui occupe le bien et qui est tenu d’assurer l’entretien courant du logement. Seule la taxe foncière est à la charge de l’acheteur, tandis que les modalités de répartition des dépenses pour grosses réparations doivent être prévues à l’acte notarial.

Investissement locatif ou viager, qui est le plus rentable ?

La rentabilité de l’investissement locatif se tasse légèrement compte tenu de plusieurs facteurs : 

• plafonnement des loyers dans les grandes métropoles
• l’Indice de Référence des Loyers (IRL) ne suffit pas à compenser l’inflation,
• les contraintes de la réglementation énergétique rendent les propriétaires frileux à l’idée de louer

Selon la FNAIM, le rendement locatif net atteignait 3,6 % en 2022 contre 4,1 % en 2009 au niveau national.

Selon le baromètre de l’institut d’expertise et de formation au viager (IEFV), la rentabilité annuelle d’un investissement en viager est comprise entre 6 et 8 %.

Quelle est la fiscalité la plus avantageuse entre investissement locatif et viager ?

Plusieurs dispositifs fiscaux encadrent l’investissement locatif et déterminent à quelle imposition est soumis le propriétaire bailleur.

Lorsque le logement est loué vide, les loyers perçus sont des revenus fonciers soumis à l’impôt sur le revenu. En location meublée, ces loyers sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Plusieurs types de régimes d’imposition se côtoient et font bénéficier d’avantages : 

• loueur en meublé professionnel (LMP)
• loueur en meublé non professionnel (LMNP)
• régime réel
• micro-BIC

En viager, l’investisseur n’est soumis à aucune fiscalité, si ce n’est au paiement de la taxe foncière. Dans le cas d’un viager occupé, les frais de notaire sont calculés sur la valeur du bien obtenue après décote liée à son occupation. Ces frais sont donc minorés par rapport à la valeur vénale réelle du bien.

Un autre avantage à mettre à l’actif de l’investissement en viager réside dans son impact limité dans la base de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En effet, l’investisseur en viager doit uniquement déclarer la valeur correspondant à la nue-propriété, puisqu’il n’a pas l’usufruit du bien.

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