Le 5 juin dernier, le gouvernement a prononcé la fin prochaine dudispositif de défiscalisation Pinel. En vigueur depuis le 1er septembre 2014, le nombre de logements déclarés en Pinel atteignait 131 013 biens en 2017. Cet investissement locatif faisait bénéficier le propriétaire d’une réduction d’impôts en échange d’un engagement sur une durée de location à un prix inférieur à celui du marché.
En France, les dispositifs de défiscalisation immobilière se sont succédé depuis plusieurs décennies en faisant un véritable fer de lance des gouvernements successifs.
Avec la fin programmée du Pinel en 2025, il n’existe pour l’heure aucun successeur connu pour le remplacer. Cette situation serait une première depuis 1986 et l’entrée en vigueur de la loi Méhaignerie.
Des échos rapportent qu’un nouveau dispositif serait bel et bien à l’étude et concernerait les territoires d’outre-mer. On fait le point.

Quel est le principe du Pinel et ses évolutions ?

Depuis sa création, le dispositif d’investissement locatif Pinel permettait au propriétaire d’un logement neuf de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement de location : 

• 12 % du prix d’achat du bien sur 6 ans
• 18 % sur 9 ans
• 21 % pour un engagement de 12 ans

En échange de cet avantage fiscal, le bailleur devait proposer le bien à un loyer inférieur au prix du marché, défini par un plafond national. Pour accéder à ce type de logement, le locataire devait respecter un plafond de ressources selon la composition du ménage.

Ce dispositif visait à accroître l’offre de logements dans les zones tendues (A bis, A et B1) et faciliter leur accès à des ménages aux revenus modestes. 

Depuis, le taux de réduction d’impôt est revu à la baisse annuellement par le gouvernement : 

• 10,5 % sur 6 ans (2023) puis 9 % en 2024
• 15 % pour 9 ans (2023) puis 12 % en 2024
• 17,5 % pour 12 ans (2023) puis 14 % en 2024

À partir de 2023, le dispositif Pinel est complété par son homologue Pinel + qui permet de conserver les avantages fiscaux antérieurs à 2023 à condition de se trouver dans l’un des cas suivants : 

• immeuble situé en QPV (Quartier Prioritaire de la Ville)
• logement de qualité, supérieur aux normes en matière de performance énergétique

Avec cette annonce du 5 juin dernier, le gouvernement entérine donc la fin du Pinel et Pinel + au 31 décembre 2024.

Pourquoi mettre un terme à la niche fiscale du Pinel ?

Par le passé, les différents dispositifs de défiscalisation ont défilé dans le paysage de l’investissement locatif : 

• Méhaignerie de 1986 à 1995
• Périssol de 1996 à 1999
• Besson de 1999 à 2003
• Robien de 2003 à 2006 puis Robien recentré/Borloo de 2006 à 2009
• Scellier de 2009 à 2012
• Duflot de 2013 à 2014

Avec 8 ans d’existence, il semble naturel que le dispositif Pinel cède sa place. Or ce qui inquiète les professionnels de l’immobilier, c’est que celui-ci ne semble pas avoir à l’heure actuelle, de successeur.

Dans le contexte de crise du logement neuf sans précédent, le dispositif Pinel peine à trouver preneur. En ouverture du Congrès national des promoteurs immobiliers, le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, a fustigé l’efficacité du dispositif dans la conjoncture actuelle.

Sans compter que le cadeau fiscal octroyé par le Pinel s’élève à près de 1,5 milliard d’euros de manque à gagner pour l’État.

Qui pour remplacer le dispositif d’investissement locatif Pinel en 2025 ?

Pour compenser la fin du dispositif Pinel en 2025, une mission parlementaire a été créée afin de lui trouver un successeur. À l’initiative de Philippe Vigier, ministre délégué en charge des outre-mer, cette mission sera menée avec l’ensemble des acteurs suivants : 

• élus locaux
• départements
• régions

L’objectif est de cerner les besoins des populations locales et de proposer un dispositif incitatif pour accroître l’offre de logements neufs dans les territoires d’outre-mer. 

Selon un rapport du Sénat, la ligne budgétaire unique (LBU) dédiée à ces territoires était en baisse de 25 % entre 2010 et 2020. Difficile de pourvoir à la demande de logement dans ce contexte.

À ce jour, tout porte à croire que cette nouvelle niche fiscale ne devrait pas concerner la Métropole, mais uniquement l’outre-mer.

Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity