Nous vous en parlions il y a quelques semaines déjà : le dispositif de défiscalisation Pinel tirera sa révérence fin 2024. Après 11 ans de bons et loyaux services, marqués par plusieurs modifications, cet investissement locatif s’arrêtera prochainement.
Contre toute attente, un décret redonne un nouveau souffle au dispositif. Certaines communes sont désormais éligibles à la loi Pinel tandis que d’autres voient leur zonage changer.
De nouvelles opportunités d’investissement sont apparues grâce à ce changement, véritable baroud d’honneur pour le dispositif fiscal !
Zoom sur ce qui change au niveau du zonage géographique Pinel et les conséquences de ce reclassement pour les investisseurs.
Le dispositif Pinel, c’est quoi en 2023 ?
Le dispositif Pinel a subi de nombreuses modifications depuis son instauration en 2014. Le principe n’a en revanche pas été modifié. Ce dispositif fiscal est accessible dans les communes en tension immobilière (la demande excède l’offre) lorsque le logement concerné est situé dans un bâtiment d’habitation collectif.
Il s’agit d’un dispositif qui fait bénéficier d’une réduction d’impôt aux investisseurs d’un logement neuf, en échange d’un engagement :
- sur une durée de location
- de louer à un prix de loyer inférieur à celui du marché
L’article168 de la loi de Finances 2021 a modifié le montant de la réduction fiscale pour le Pinel “classique” et a instauré le Pinel + . Ce dernier reprend les conditions d’éligibilité du Pinel classique avec de nouvelles exigences en termes de :
- qualité d’usage et de confort
- niveau de performance énergétique et environnemental
- zone géographique à respecter (le bien doit être situé dans un quartier prioritaire de la ville ou QPV)
| Durée de l’engagement de location | Réduction d’impôt du dispositif Pinel classique (exprimé en % du prix d’acquisition du bien) | Réduction d’impôt du dispositif Pinel + (exprimé en % du prix d’acquisition du bien) |
| 6 ans | 10,5 % en 2023 puis 9 % en 2024 | 10,5 % pour 2023 et 2024 |
| 9 ans | 15 % en 2023 puis 12 % en 2024 | 15 % pour 2023 et 2024 |
| 12 ans | 17,5 % en 2023 puis 14 % en 2024 | 17,5 % pour 2023 et 2024 |
Pour accéder à ce type de logement, le locataire doit bénéficier de revenus en adéquation avec les plafonds de ressources fixés par zones géographiques.
Nouveau zonage Pinel, qu’est-ce que ça change ?
Le 2 octobre dernier, un décret est entré en vigueur pour modifier le code de la Construction et de l’Habitation. Celui-ci étend le périmètre géographique d’éligibilité au dispositif Pinel. En tout, ce sont plus de 200 communes qui ont bénéficié de cet élargissement au sein du zonage A, B ou C.
Le gouvernement a justifié cet élargissement par la tension immobilière accrue dans ces communes. Dans les faits, ce sont 140 communes qui sont désormais éligibles au dispositif Pinel et Pinel + et 60 autres communes sont reclassées en zone A.
D’autres communes déjà éligibles au Pinel avant ce décret ont été reclassées en zone B1. Il s’agit de communes moyennes qui profitent d’une belle attractivité compte tenu de leur dynamisme économique. Par exemple des villes comme Bordeaux, Annecy, Strasbourg bénéficient de ce surclassement.
Pourquoi ce nouveau zonage est-il une aubaine pour les investisseurs ?
Au total, ce sont 200 communes qui ont vu leur éligibilité au dispositif Pinel modifiée par ce décret. Celles-ci n’ont pas été impactées de la même manière :
- les villes qui deviennent éligibles permettent d’attirer les investissements privés des particuliers. À la clé, ce sont des logements supplémentaires et moins chers pour lutter contre la tension locative des communes concernées.
- les villes qui bénéficient d’un surclassement au niveau du zonage géographique peuvent augmenter les plafonds de loyers applicables. En passant d’une B1 à une zone A, les plafonds de loyer passent de 10,93 €/m2 à 13,56€/m2.
Dans le même temps, les plafonds de revenus des locataires ont également été revus à la hausse. En conséquence :
- un plus grand nombre de locataires français pourrait accéder à un logement Pinel pour se loger
- les investisseurs auront désormais un choix élargi de programmes immobiliers et de communes où acquérir un bien
| L’info Groupe Serenity Pour les investisseurs toujours en quête de rentabilité locative, sachez que l’augmentation du plafond de loyer au mètre carré ne concerne pas les locations en cours. Seules les nouvelles acquisitions seront impactées par cette hausse des loyers. |
Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity
Vous voulez investir dans l’immobilier sans devenir propriétaire ?
