Occulté par la loi Pinel, le dispositif de défiscalisation Denormandie demeure relativement confidentiel. Pourtant, il remporte les suffrages des élus locaux pour sa capacité à freiner l’étalement urbain. Le Denormandie encourage les réhabilitations de logements privés dans l’ancien, pour accroître l’offre de biens immobiliers locatifs.
En effet, ce dispositif fait bénéficier les propriétaires d’une réduction d’impôt en échange d’un engagement sur une durée de location comprise entre 6 et 12 ans. Cela ne vous rappelle rien ? Les similitudes avec le Pinel sont nombreuses.
Zoom sur le dispositif Dernormandie : qui peut en bénéficier ? Quels sont les logements concernés et le montant de la réduction d’impôt ? On vous dit tout.
Le dispositif Denormandie, qu’est-ce que c’est ?
Depuis le 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie incite les bailleurs privés à rénover leurs logements locatifs. En s’engageant dans ce dispositif, les propriétaires bénéficient d’un avantage fiscal. Ils peuvent défiscaliser une partie du prix d’acquisition du bien, proportionnelle à la durée d’engagement de location.
La loi de Finances 2020 a une première fois renforcé le dispositif Denormandie en :
- Élargissant la liste des travaux éligibles. La rénovation, la modernisation, l’assainissement ainsi que l’aménagement ou la création de surfaces habitables sont compatibles avec le dispositif ;
- Élargissant le périmètre des zones éligibles à l’ensemble de la commune concernée et non plus uniquement le centre-ville.
La fin du dispositif Pinel était prévue pour le 31 décembre 2023. Dans son projet de loi de Finances 2024, le ministère de l’Economie a décidé de prolonger le dispositif jusqu’au 31 décembre 2024 pour deux raisons :
- Les maires et élus locaux comptent sur ce dispositif pour redynamiser leurs centres-villes en limitant la vacance et l’étalement urbain ;
- Faire coïncider la fin du Denormandie avec la fin du Pinel, pour mobiliser les investisseurs privés.
Dans quelles communes peut-on investir en Denormandie ?
Ce dispositif est baptisé du nom de l’ancien ministre délégué en charge de la ville et du logement, Julien Denormandie. Il vise à accroître l’offre de logements locatifs situés dans certaines communes :
- Incluses au plan d’action cœur de ville pour redynamiser les centres-villes des communes de taille moyenne ;
- Conventionnées opération de revitalisation de territoires (ORT) ;
- Dont l’état du parc immobilier ancien nécessite un effort conséquent de réhabilitation.
Quels sont les logements pouvant bénéficier du dispositif Denormandie ?
Pour être éligible au Denormandie, le logement ancien doit répondre à certains critères :
- Bénéficier de travaux de rénovation dont le montant est égal ou supérieur à 25 % du coût total de l’opération ;
- Être loué vide (location nue) à titre de résidence principale pendant 6,9 ou 12 ans ;
- Ne pas dépasser le plafond de loyer relatif au zonage géographique concerné ;
- Les travaux de rénovation doivent permettre un gain énergétique de 20 % minimum et de 30 % pour les logements individuels ;
- Bénéficier d’au moins deux types de travaux parmi cette liste : remplacement de la chaudière ou de la production d’eau chaude sanitaire, isolation des combles, des murs ou des fenêtres ;
- Créer de la surface supplémentaire (comprenant les terrasses, balcons et garages) ;
- Les travaux de rénovation doivent être terminés au maximum le 31 décembre de la deuxième année après l’acquisition du bien.
Quels sont les plafonds de loyers applicables en 2023 pour un logement Denormandie ?
Le montant de loyer dépend du zonage spécifique à la loi Denormandie. En 2023, un logement en métropole doit être loué à un montant de loyer maximum hors charges :
| Zonage géographique | Montant de loyer maximum au m2 en euros |
| A | 13,57 |
| A bis | 18,25 |
| B1 | 10,93 |
| B2 | 9,50 |
À qui peut-on louer un logement au dispositif Denormandie ?
Comme dans la loi Pinel, l’investissement locatif Denormandie impose un plafond de ressources au locataire. Ce dernier ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal et ne doit pas dépasser les revenus suivants* selon la composition du ménage :
| Membres du foyer fiscal | Zone A | Zone A bis | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| Personne seule | 41 855 € | 41 855 € | 34 115 € | 30 704 € | 30 704 € |
| Couple | 62 555 € | 62 555 € | 45 558 € | 41 001 € | 41 001 € |
| 1 personne à charge | 75 194 € | 82 002 € | 54 785 € | 49 307 € | 49 307 € |
| 2 personnes à charge | 90 070 € | 97 904 € | 66 139 € | 59 526 € | 59 526 € |
| 3 personnes à charge | 106 627 € | 116 487 € | 77 805 € | 70 025 € | 70 025 € |
| 4 personnes à charge | 119 897 € | 131 078 € | 87 685 € | 78 917 € | 78 917 € |
| Majoration par personne supplémentaire | 13 369 € | 14 603 € | 9 782 € | 8 801 € | 8 801 € |
*Ce plafond de ressources est celui en vigueur pour tout bail conclu en 2023. Il se base sur le revenu fiscal de référence 2021.
Quels sont les avantages d’un investissement locatif Denormandie ?
Le dispositif Denormandie fait bénéficier l’investisseur de nombreux avantages :
- Fiscaux, avec la réduction d’impôt allant de 12 %, 18 % à 21 % du prix d’acquisition du bien en fonction de l’engagement de location (6,9 et 12 ans) ;
- La capacité de lutter à son échelle, contre l’habitat indigne ;
- La possibilité de cumuler l’avantage fiscal de la loi Denormandie avec le déficit foncier, uniquement sur le montant dépassant 25 % du coût des travaux ;
- Bénéficier de nombreuses opportunités à l’acquisition grâce au durcissement de la réglementation sur les passoires thermiques. De nombreux bien décotés se trouvent désormais sur le marché de la transaction en raison de leur piètre valeur verte (de -3 à -19 % sur le prix de vente).
Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity
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