La guerre contre la location saisonnière de courte durée vient de franchir un cap le 29 janvier dernier. Un projet de loi anti-Airbnb vient d’être voté en première lecture à l’Assemblée nationale.
À l’initiative de cette offensive transpartisane ? La députée Renaissance Annaïg le Meur et le député PS Iñaki Echaniz. Ces parlementaires travaillent depuis près d’un an et demi sur ce dossier visant à réguler la location courte durée.
En effet, ce mode de location est dans le collimateur du gouvernement, des hôteliers et des professionnels de l’immobilier. Ils l’accusent de créer de la concurrence déloyale et de contribuer à la pénurie de logements locatifs en zones tendues.
Si elle est adoptée par le sénat, cette loi durcira les obligations des bailleurs et réduira considérablement l’avantage fiscal Airbnb. Décryptage.

Une location saisonnière de courte durée, c’est quoi ?

Selon le président de l’union nationale pour la promotion de la location de vacances, (UNPLV), la France compte entre 800 000 et 900 000 locations saisonnières de courtes durées.

Cette appellation regroupe les logements qui sont loués :

• Meublés ;
• À des personnes qui n’y élisent pas domicile ;
• Pour une durée allant d’une seule nuitée à 90 jours consécutifs ;
• Au maximum 120 jours dans l’année.

De nombreuses plateformes en ligne proposent ce type de location (Expedia, Abritel) au même titre que la plus connue, Airbnb.

Pourquoi une loi anti-Airbnb ?

La location saisonnière de courte durée s’est en quelques années, mis tout le monde à dos : 

• Les professionnels de l’hôtellerie l’accusent de faire de la concurrence déloyale ;
• Les travailleurs saisonniers et habitants des zones touristiques ne parviennent plus à se loger ;
• Les professionnels de l’immobilier constatent une forte baisse de l’offre de biens en location ;

Dans la crise immobilière actuelle, ce type de location contribue en effet à la pénurie de biens disponibles en location de longue durée. Ce qui mécaniquement, fait augmenter le prix des loyers dans les zones géographiques concernées.

Comparativement à un bail longue durée, la rentabilité journalière d’un bien Airbnb est sans commune mesure. Avec un prix à la nuitée pouvant atteindre plusieurs centaines d’euros sans aucun encadrement des loyers, l’opération peut être très lucrative pour les bailleurs Airbnb.

En plus de cet avantage sur le loyer, le propriétaire bénéficie d’un abattement fiscal important. Les recettes locatives sont en effet imposées à hauteur de 29 %. Grâce à la niche fiscale Airbnb, le propriétaire profite d’un abattement de 71 % !

Dans ce contexte, les députés ont souhaité :

• Rétablir de l’équité vis-à-vis de la location soumise aux autres régimes fiscaux (location nue et location meublée) ;
• Relancer l’offre de logements pérenne dans les zones tendues.

Quelles sont les mesures de la loi anti-Airbnb pour lutter contre la location saisonnière courte durée ?

Pour être adoptée, cette loi anti-Airbnb doit encore être approuvée par le Sénat. Si c’est le cas, cela aura de forts impacts au regard de l’obligation de performance énergétique, de la fiscalité et sur la durée de location. Tour d’horizon des mesures.

La suppression de la niche fiscale Airbnb

Pour lutter contre la location saisonnière courte durée, les parlementaires ont choisi de s’attaquer au portefeuille des loueurs. Actuellement, la niche fiscale Airbnb permet un abattement sur les revenus locatifs de :

• 50 % jusqu’à 77 700 € ;
• 71 % jusqu’à 188 700 €.

Une fois promulguée, la loi plafonnerait l’abattement fiscal à 30 %. Néanmoins, l’abattement de 71 % serait toujours accessible pour :

• Les gîtes ruraux ;
• Les chambres d’hôtes ;
• Les locations touristiques en station de ski ;
• Les locations Airbnb en zone non tendue.

La fin de cet avantage permettrait de rendre à nouveau attractif la location de longue durée en : 

• Bail meublé (le statut micro-BIC en loueur en meublé non professionnel ou LMNP fait bénéficier d’un abattement de 50 %) ;
• Alignant la fiscalité sur celui de la location nue ou vide (30 % d’abattement au régime micro-foncier).

L’obligation de réalisation du diagnostic de performance énergétique (DPE)

Toujours dans l’optique d’harmoniser la législation, les parlementaires ont souhaité rendre obligatoire la réalisation du diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les locations courte durée. Jusqu’à présent, seuls les meublés de tourisme sont exonérés de cette obligation.

C’est un problème dans la mesure où les locations de longue durée sont impactées par des interdictions de louer selon leur classe énergétique. Les passoires thermiques seront progressivement évincées du marché locatif. Certains bailleurs pourraient être tentés de convertir leur logement en location courte durée pour échapper à cette interdiction.

Ce ne sera pas possible si cette loi anti-Airbnb est adoptée.

Restreindre le nombre de jours de location courte durée

Troisième volet de cette loi anti-Airbnb : la limitation du nombre de jours de location.

Limitées à 120 jours annuels au niveau national, les mairies pourront décider :

• D’abaisser à 90 jours par an et par logement, la durée maximale de nuitées louables en location courte durée ;
• D’instaurer des quotas sur les meublés de tourisme.

Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity

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