Vous vendez votre bien immobilier ? Comme tout propriétaire, vous souhaitez  vendre à un prix supérieur au prix d’acquisition. Lorsque c’est le cas, on parle de plus-values immobilières. 
Recherchée par les investisseurs, la plus-value reste peu connue par les néophytes de l’immobilier. Cette dernière est assujettie à l’impôt sur les plus-values. Comment est-elle 

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est la différence entre la valeur de vente du bien immobilier et :

• Son prix d’achat ;
• Sa valeur immobilière déclarée en cas de donation ou de succession.

En d’autres termes, il s’agit du gain financier réalisé par la revente d’un bien immobilier. A contrario, une perte financière est appelée moins-value.

Comment est calculé l’impôt des plus-values immobilières ?

Pour calculer l’impôt sur les plus-values immobilières, l’administration fiscale prend en compte la base de calcul ainsi que le montant des travaux.

Quelle est la base de calcul des plus-values immobilières ?

La base de calcul des plus-values comprend :

• Le prix d’acquisition indiqué sur l’acte authentique majoré par le montant des travaux réalisés sur facture et le montant des frais de notaire ;
• Le prix de cession porté à l’acte de vente, minoré par le montant des frais (réalisation des diagnostics techniques…) et majoré par les éventuelles indemnités dues par l’acquéreur.

Quels travaux peuvent être déduits ?

Les travaux réalisés sur le bien immobilier peuvent être déduits du prix d’acquisition. Cela permet de réduire la base de calcul de la plus-value immobilière pour faire baisser son montant. Les travaux suivants peuvent être déduits :

• Agrandissement ;
• Rénovation ;
• Construction ;
• Amélioration.

Pour bénéficier de cette réduction il est nécessaire de :

• Justifier les dépenses par le biais des factures des entreprises intervenues pour les travaux ;
• Ne pas avoir comptabilisé ces travaux dans la détermination de l’impôt sur le revenu.

L’info Groupe Serenity Lorsque le vendeur n’est pas en capacité de justifier les dépenses, une majoration forfaitaire de 15 % sur le prix de vente est automatiquement appliquée après 5 ans de détention par l’administration fiscale.

Quels sont les biens taxés en cas de plus-values immobilières ?

La totalité des biens immobiliers est potentiellement concernée par l’imposition aux plus-values. Cela englobe :

• Les propriétés bâties telles que les maisons et les appartements ;
• Les biens locatifs ;
• Les résidences secondaires ;
• Les logements vacants ;
• Les locaux professionnels et commerciaux ;
• Les parcelles foncières et terrains à bâtir ;
• Les parts de Société civiles de placement immobilier (SCPI).

Quelle est la taxation de la plus-value immobilière ?

Après avoir calculé le montant de la plus-value immobilière, il est possible de connaître le montant de votre imposition. La taxation atteint 36,2 % dont : 

• 19 % d’impôt sur le revenu ;
• 17,2 % de prélèvements sociaux.

En cas de plus-value supérieure à 50 000€, les contribuables sont assujettis à une surtaxe. Cette dernière est à un taux variable entre 2 % et 6 % selon un barème progressif.

Néanmoins, certains contribuables peuvent bénéficier d’une exonération voire d’un abattement de leur montant d’imposition aux plus-values immobilières.

Comment bénéficier d’une exonération sur les plus-values immobilières ?

Certaines ventes immobilières peuvent faire bénéficier le propriétaire vendeur d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value. C’est notamment le cas lorsque :

• La vente porte sur une résidence principale
• Le bien vendu a un prix inférieur à 15 000 € ;
• Le logement est vendu à un bailleur social ou un organisme privé qui s’engage à bâtir un ou plusieurs logements sociaux ;
• Le propriétaire du bien a été exproprié ou a fait valoir son droit de délaissement
• Le propriétaire vend son logement pour vivre en maison de retraite ou dans un établissement pour adulte handicapé. Dans ce cas, son revenu fiscal ne doit pas dépasser 29 230 € en 2024.
• Le bien est détenu depuis plus de 30 ans.

L’info Groupe Serenity Certains investisseurs peuvent également bénéficier d’une exonération à l’impôt sur les plus-values. En effet, les bénéfices de la vente d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif peuvent être exonérés de taxation. Il faut cumuler les deux conditions suivantes : Le montant perçu lors de la vente doit être utilisé dans les 2 ans pour acquérir ou construire sa résidence principale ; Ne pas être propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans avant la vente.

Comment bénéficier d’un abattement sur la taxation à la plus-value immobilière ?

Lorsque vous ne rentrez pas dans les conditions d’exonération, vous êtes assujetti à la taxation aux plus-values. Néanmoins il existe des abattement en rapport à la durée de détention pour faire baisser le montant d’imposition. Plus le bien est détenu longtemps, plus il bénéficie d’une réduction d’impôt conséquente.

L’abattement sur l’impôt sur le revenu

Entre 0 et 5 ans de détention du bien, il n’y a aucun abattement sur le montant de l’imposition. Celui-ci reste dû à 100 %.

À partir de la 6ème année de détention, l’abattement est de 6 % par an jusqu’à l’exonération de la part d’impôt sur le revenu dès la 22ème année.

L’abattement sur les prélèvements sociaux

Pour les prélèvements sociaux, même principe, l’abattement débute dès la 6ème année de détention du bien. À la différence près que l’abattement est de 1,65 % par an jusqu’à la 21ème année.

Au-delà, l’abattement annuel passe à 9 % jusqu’à trente ans de détention. Après quoi le bien est totalement exonéré des prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière.

Comment déclarer la plus-value immobilière ?

Pour les particuliers, la déclaration des plus-values immobilières se fait en deux temps. Le notaire en charge de la vente effectue les opérations suivantes :

• Calcul de la plus-value imposable ;
• Calcul du montant de la plus-value à payer après abattements éventuels ;
• Réalisation de la déclaration ;
• Règlement de la plus-value immobilière auprès de l’administration fiscale en déduction du montant perçu par le vendeur.

De son côté, le vendeur doit effectuer les démarches suivantes : 

• Reporter sur sa déclaration d’impôt le montant de la plus-value payée par l’intermédiaire du notaire ;
• Indiquer si la plus-value est concernée ou non par un motif d’exonération.

Alexandre Lamarche, Groupe Serenity

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