Cette rentrée fait suite à un été inédit. Entre les Jeux olympiques de Paris 2024 et la dissolution de l’Assemblée nationale, le pays a été mis à l’arrêt. Depuis début septembre, la France s’est remise en ordre de marche. Qu’attendre de cette rentrée en termes de perspectives d’évolution pour le marché immobilier ? Quels sont les prochains défis à venir ? Éclairage.
L’état des lieux du marché immobilier
Avec seulement 875 000 transactions enregistrées en 2023, le 1er semestre 2024 s’est avéré lui aussi peu reluisant pour le marché immobilier.
En cause, les taux d’intérêt en hausse qui, en 2 ans, sont passés de 1% à plus de 4 %. Cela a causé d’importants dégâts à la fois sur les candidats acquéreurs mais également sur les professionnels du secteur. En moyenne, la perte de pouvoir d’achat estimée avoisine les 20 %, provoquant un attentisme certain.
Selon l’Observatoire Transaction de Guy Hoquet, on observe actuellement une hausse des mises en vente de biens anciens sur le marché immobilier (+8,5 %). Et ce, malgré la stagnation de la baisse des taux de crédit que nous vivions depuis le début de l’année. La FNAIM estime le nombre de biens disponibles sur le marché à 1,2 million à la fin de l’été soit 100 000 supplémentaires qu’à la même période 2023.
Quelles sont les perspectives du marché immobilier à la rentrée ?
Plutôt stables jusqu’en juillet 2024, les taux de crédit immobilier ont de nouveau baissé en septembre. La rentrée semblait en effet propice à la révision des taux d’intérêt par les établissements bancaires. Avec une inflation européenne stabilisée autour des 2 %, la Banque Centrale bénéficiait d’une marge de manœuvre permettant une baisse de ses taux directeurs. Selon les professionnels du courtage, l’emprunt immobilier pourrait revenir avec des valeurs proches des 3 % d’ici la fin de l’année.
Si cela se confirme, de nombreux ingrédients seront réunis pour une reprise du nombre de transactions. Combinée à une hausse du stock de biens, la baisse des taux est fortement favorable aux acquéreurs potentiels.
Quelle est l’évolution des prix de l’immobilier pour cette rentrée ?
En légère hausse sur un an, les prix de vente au mètre carré ont paradoxalement chuté. Cela s’explique par une plus grande marge de négociation au profit des acquéreurs. Ainsi, on constate une différence de plus de 4 % entre le prix affiché et le prix de vente final. Cette tendance demeure variable selon le type de biens et la zone géographique concernés.
Le prix des appartements reste au beau fixe
Contrairement au prix des maisons qui connaissent une stagnation, le prix des appartements reste en progression. Avec une hausse de 7,7% en un an au niveau national, ces derniers demeurent très demandés par les acquéreurs.
Le marché immobilier connaît de fortes disparités géographiques
Les régions littorales ont toujours la cote en France. Selon SeLoger, le nombre de biens mis en vente enregistre une forte augmentation par rapport à l’année 2023 traduisant un fort dynamisme. En tête, la Bretagne avec plus de 20 % d’annonces supplémentaires, suivie par la Côte d’Azur (+18,5 %).
De son côté, l’Ile-de-France caracole toujours en tête du classement des régions les plus chères avec une moyenne de 5 579 € au mètre carré. Pourtant, elle enregistre une légère baisse des prix (inférieure à 1 %).
À l’opposé, les régions les plus abordables de France se situent en Bourgogne Franche-Comté ou au Centre-Val de Loire. Avec un prix au mètre carré de respectivement 1606 € et 1 646 € pour les maisons, ces régions sont idéales en termes d’opportunités d’investissement.
Quels sont les défis immobiliers de cette rentrée 2024 ?
Cette rentrée demeure cruciale pour enfin parvenir à redresser le secteur immobilier, en crise depuis déjà deux ans. Pour y parvenir, la baisse des taux de crédit semble inévitable. Ainsi, nous attendions avec une certaine fébrilité les directives de la BCE, principaux leviers pour desserrer l’étau sur l’emprunt immobilier. Le 12 septembre dernier, la BCE a mis fin au suspense. Les taux directeurs sont ainsi passés de 3,75% à 3,50 %, permettant d’envisager un retour du crédit immobilier entre 3 et 3,3 % pour les acquéreurs.
Même si la récente baisse des taux constitue un point positif pour la reprise du marché, cela ne suffit pas. La baisse des prix de l’immobilier reste encore nécessaire pour permettre à une majorité d’acquéreurs de revenir sur le marché de la transaction et être éligible au financement bancaire.
Par ailleurs, la reprise réelle du marché ne pourra pas se faire sans de nouvelles mesures fiscales. En effet l’annonce de mesures en faveur d’un nouveau dispositif de défiscalisation permettrait de relancer le secteur de l’immobilier neuf et de réduire la tension qui affecte durement le marché locatif dans les grandes villes. Avec la fin programmée du Pinel et du Denormandie, nous n’avons pour l’heure aucun successeur annoncé. Cela s’ajoute aux nombreuses préconisations déjà développées par les professionnels du secteur.
Attention, « une hirondelle ne fait pas le printemps » …Groupe Serenity n’est pas de l’avis des professionnels qui déjà clament la reprise du marché en ce mois de septembre. De notre point de vue, il ne s’agit que d’une régulation des transactions fortement perturbées par les événements précédents de cette année compliquée. Les prix de l’immobilier devront encore baisser dans l’immédiat.
L’objectif majeur est d’atteindre le seuil de 800 000 transactions pour 2024, anticipé par la FNAIM. Même avec l’atteinte de ce plafond, jamais aussi peu de transactions n’ont été recensées depuis 2015 !
Alexandre Lamarche – Groupe Serenity
Investir dans l’immobilier pour la rentrée 2024 ?
