Chaque année, de nombreux propriétaires renoncent à louer leur logement par leurs propres moyens pour s’affranchir des aléas liés à la gestion locative. Parfois même, ils renoncent à le proposer à la location, en conséquence de quoi, le nombre de logements vacants augmente. Présenté à l’Assemblée nationale en début d’année, le projet de loi Nogal sur Loyers impayés vise à améliorer les relations entre propriétaires et locataires.

Le nombre de logements vacants augmente chaque année

Le parc locatif privé compte quelque 6,7 millions de logements soit 19 % environ du parc immobilier de la France Métropolitaine en 2019. Inciter les bailleurs privés à maintenir leurs biens à la location est donc un défi de taille, en particulier dans les zones tendues et les bassins d’emploi. Pourtant, les logements vacants ne cessent d’augmenter. L’INSEE en dénombrait 8,4 % en 2019, en hausse de 1,3 % par rapport à l’année précédente. 

Parmi les freins à la location, il y a sans nul doute les contraintes liées à la gestion locative et les litiges qui peuvent entacher les relations entre les locataires et les propriétaires. 

Dans son rapport « Louer en confiance », remis au Premier ministre le 18 juin 2019, le député Mickaël Nogal dresse un parallèle entre les craintes des loyers impayés et des dégradations, avec les exigences de certains propriétaires, ce qui donnerait lieu à une hausse constante des falsifications de dossiers de location. Parmi les litiges qui opposent bailleurs et locataires, 65 % d’entre eux concernent le dépôt de garantie et sa non-restitution par le propriétaire au terme du contrat. À noter que seul un propriétaire-bailleur sur trois fait toutefois appel aux services d’une agence pour louer son bien.

Sélection des locataires : la fin du cumul des garanties ?

Présentée à l’Assemblée nationale en janvier dernier, la « proposition de loi nº 2645 visant à sécuriser les propriétaires-bailleurs et à faciliter l’accès au logement des locataires¹ », dite loi Nogal, doit être débattue d’ici à la fin de l’année. Elle pourrait être applicable dès 2021.

Dès lors, le dépôt de garantie pourrait être consigné auprès d’un tiers, une agence par exemple, et non plus versé directement au propriétaire au moment de la signature du contrat. 60 % des locataires interrogés en décembre 2019, dans le cadre du projet de loi, se disent favorables à cette mesure. En outre, le bailleur ne pourra plus exiger plusieurs garants ni plusieurs garanties. Bien que ce type de mesures existe déjà aujourd’hui, les abus sont nombreux. La garantie VISALE n’est par exemple pas compatible avec d’autres garanties comme la caution personne physique ou l’assurance loyers impayés sous peine de nullité du contrat. Pour la garantie loyers impayés, le cumul est autorisé uniquement lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.

Enfin, pour sécuriser les propriétaires et les prémunir contre le risque d’impayés, la future loi Nogal prévoit la mise en place « d’un nouveau mandat de gestion qui sera proposé par les agents immobiliers² ». Objectif : inciter les bailleurs à recourir aux services des agences immobilières grâce à la mise en place d’un « contrat de location en ‘’garantie totale’’3 ».

1 , 2 et 3  – Source : http://www.assemblee-nationale.fr/dyn/15/textes/l15b2645_proposition-loi

Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity