Dans de nombreuses grandes villes françaises situées en zone tendue, la révision des loyers en cas de relocation est déjà strictement réglementée. À Paris et Lille, cette règle se juxtapose par ailleurs avec une politique d’encadrement des loyers. Plus récemment, la loi énergie-climat est venue conditionner l’augmentation des loyers au respect d’un seuil minimal de performance énergétique, une loi complétée par une proposition qui prévoit même de les indexer. Dès lors, les loyers des passoires thermiques pourraient baisser de 15 % par an.
L’encadrement à la relocation prorogé jusqu’au 31 juillet 2021
Depuis le 1er août 2012, le dispositif d’encadrement à la relocation fixe des règles concernant la révision des loyers entre deux locataires. Cette mesure s’applique dans 28 agglomérations, soit 1 149 communes situées en zone tendue. Il s’agit par exemple des métropoles de Bordeaux, Bayonne, Lille, Lyon, Marseille, Nantes, Paris et Toulouse.
Dans ces villes, il n’est pas possible d’augmenter les loyers entre deux contrats de location, qu’il s’agisse d’un nouveau locataire ou du renouvellement d’un bail. Les logements concernés sont ceux loués vides ou meublés, en tant que résidence principale du locataire. À noter que l’indexation annuelle des loyers demeure possible, comme prévu par la plupart des contrats de location.
Entré en vigueur le 1er août 2020, le décret n° 2020-945 du 30 juillet 2020 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail, pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, prolonge ces dispositions jusqu’au 31 juillet 2021. A Paris et à Lille, en plus de l’encadrement à la relocation, les bailleurs doivent respecter un plafond de loyers fixé par la municipalité.
Vers une baisse des loyers pour les passoires thermiques ?
Dès janvier prochain, la révision des loyers entre deux locataires sera également conditionnée à la performance énergétique du logement. Ceux dont la consommation énergétique excédera 330 kilowattheures par mètre carré et par an ne pourront pas y prétendre avant d’avoir effectué des travaux de rénovation. Ces travaux devront permettre d’améliorer la consommation d’énergie, en sortant notamment des classes énergétiques F ou G, propres aux passoires thermiques.
Ces nouveaux critères imposés par la loi énergie-climat, adoptée le 8 novembre 2019, pourraient être complétés par une autre proposition de loi plus récente. Le député LREM Sacha Houlié suggérait en effet, en avril dernier, que la révision annuelle des loyers, fixée grâce à l’indice de référence des loyers (IRL), dépende également de la performance énergétique du logement.
Seuls les propriétaires de logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) fait ressortir une classe énergétique A, B ou C pourraient ainsi réviser les loyers à la hausse dans la limite de 15 %. Les logements étiquetés D ou E devraient rester stables, quant aux passoires thermiques classées G ou F, elles pourraient voir leur loyer baisser jusqu’à 15 % si des travaux de rénovation énergétique ne sont pas entrepris.
