Changement dans les règles fiscales. Depuis l’adoption de la loi de finances pour 2020, un contribuable détenant un ou plusieurs biens en location meublée, peut passer automatiquement du statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP), au statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Ce, sans être avisé par l’administration. En outre, deux conditions au lieu de trois séparent désormais les deux statuts. Si l’impact de la mesure est limité pour la plupart des contribuables, il peut être plus important en cas de revente.
Deux conditions pour passer du statut de LMNP à celui de LMP
La loi de finances pour l’année 2020, confirme la décision du Conseil constitutionnel. Désormais, un propriétaire bailleur souhaitant bénéficier du statut fiscal de LMP n’a plus pour obligation de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS). Deux conditions demeurent donc pour obtenir ce statut ; Les recettes constituées par la perception des loyers doivent être supérieures à 23 000 euros par an. Et supérieures à l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal, composé par exemple des salaires, pensions et rentes viagères.
Un particulier peut passer de LMNP à LMP automatiquement, si les conditions sont respectées. Sans en être avisé par l’administration fiscale. Une bascule qui peut avoir certaines conséquences.
Attention au changement de régime des plus-values immobilières
En LMNP comme en LMP, les recettes tirées des loyers sont imposées au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Comme le rappelle le site du service public « les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui exercent une activité commerciale, industrielle ou artisanale (…). Ils font partie du revenu imposable et sont soumis à des obligations déclaratives qui dépendent du régime fiscal applicable (…) »1.
Le changement se fait davantage ressentir dans le cadre d’une activité déficitaire. Grâce au statut de LMP, il est possible d’effacer une partie de l’impôt global sur le revenu grâce aux déficits. En LMNP, seuls les loyers tirés de la location meublée sont imputables.
Plus important encore, en cas de revente, le régime des plus-values immobilières est différent. Selon que l’on est considéré comme un particulier ou un professionnel par l’administration fiscale. En tant que loueur en meublé non-professionnel, plus la durée de détention du bien est élevée, plus l’impôt est réduit. Une exonération est même prévue à partir de vingt-deux ans, il faut attendre trente ans pour les prélèvements sociaux. Avec le régime des plus-values professionnelles, l’imposition est inversement proportionnelle, l’administration fiscale considérant que le bien est davantage amorti si la durée de détention augmente.
1 – Source : www.service-public.fr – Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : régimes fiscaux et déclarations
