Avec l’allongement de la durée de vie, le viager est devenu une solution de plus en plus plébiscitée par les vendeurs âgés d’une part et par les investisseurs de l’autre. Le viager repose sur le principe de l’aléa, autrement dit sur une inconnue : la date du décès du vendeur qui détermine le nombre de rentes versées, c’est-à-dire le montant total de la vente. Pour le vendeur, ces rentes sont soumises à l’impôt sur le revenu en fonction de son âge.
La croissance du viager est en hausse
En février 2018, le réseau national Renée Costes Viager brossait un portrait du viager en France. On y apprenait par exemple que le viager ne représente que 0,5 % du total des ventes immobilières annuelles, soit quelque 5 000 transactions par an. Malgré tout, la croissance annuelle de l’ordre de 5 % prouve le regain d’intérêt des investisseurs, mais aussi des acquéreurs pour ce type de ventes.
On peut également y lire que l’Île-de-France et la Côte d’Azur concentrent 65 % des ventes en viager. Des métropoles comme celles de Bordeaux, Toulouse, Nantes, Lille, Strasbourg et Lyon se partagent l’essentiel des autres transactions. Enfin, la vente viagère type concerne une maison (56 %), occupée (90 %), pour une rente mensuelle moyenne de 715 €.
Pour rappel, une vente en viager consiste en la vente d’un bien immobilier à un tiers en contrepartie d’une rente périodique, éventuellement accompagnée d’un bouquet. Si la rente est versée régulièrement au vendeur (le crédirentier) jusqu’à son décès, le bouquet en revanche est versé comptant et scelle en quelque sorte la signature de l’acte de vente. Il n’est cependant pas obligatoire.
Le viager peut être libre (le vendeur n’occupe plus les lieux) ou occupé. On parle d’un viager sur une ou deux têtes selon que le vendeur vit seul, en couple ou avec une personne à charge.
Les rentes viagères imposées à l’IR selon l’âge du vendeur
Une rente viagère peut être réductible ou réversible. Dans le premier cas, le montant à verser diminue si l’un des deux époux décède. Dans le second cas, la rente est la même jusqu’au décès du dernier survivant.
Dans tous les cas, son montant ainsi que la périodicité des versements doivent être détaillés dans l’acte de vente. Ledit montant est fixé par le notaire selon un barème, en fonction de la valeur du bien cédé, de l’âge du ou des crédirentiers et de la nature du viager.
Les rentes viagères sont soumises à l’impôt sur le revenu. Un abattement est toutefois appliqué en fonction de l’âge du premier bénéficiaire. Seule une fraction de la rente est alors imposable :
- 70 % si le premier versement a lieu avant les 50 ans du crédirentier,
- 50 % s’il a entre 50 et 59 ans inclus,
- 40 % s’il a entre 60 et 69 ans inclus,
- 30 % s’il a plus de 69 ans.
Comme le rappelle la Banque en ligne Boursorama, « la fraction imposable de la rente est déterminée une fois pour toutes au moment de la vente ». Contrairement à la rente, le bouquet est quant à lui exonéré d’impôt. Dans le cas d’une vente en viager occupé, le vendeur n’est en outre pas tenu de s’acquitter de la taxe foncière.
