Vous avez un capital à investir et souhaitez le faire fructifier dans un investissement locatif immobilier ? Bonne idée ! Selon un sondage Opinionway pour Selexium, 75 % des Français conservent leur intérêt pour l’investissement immobilier malgré la crise.
L’investissement dans la pierre est depuis toujours considéré comme une valeur refuge, plébiscitée pour sa stabilité. Que ce soit pour se constituer un patrimoine, générer des revenus supplémentaires, préparer sa retraite ou transmettre à ses enfants, l’investissement immobilier met tout le monde d’accord.
C’est votre premier investissement locatif et en tant que débutant, vous voulez mettre toutes les chances de votre côté ? Voici nos astuces pour votre baptême du feu en toute sérénité.

Par où commencer pour investir dans l’immobilier locatif ?

Vous aspirez à devenir bailleur ? Quel que soit votre âge, il est nécessaire de bien se préparer avant de vous lancer. Une bonne connaissance de votre situation personnelle, de vos motivations et objectifs permet d’orienter votre projet vers le bon choix d’investissement locatif. Débutant ne signifie pas foncer tête baissée !

L’analyse de votre situation personnelle pour investir dans l’immobilier locatif

Avant d’investir, un état des lieux de votre situation est nécessaire pour ne rien laisser au hasard. Cette analyse se fait au niveau : 

• personnel : vous vivez seul, en couple et/ou avez des personnes à charge ?
• professionnel : vous êtes sans emploi, en CDD, CDI ou avec un statut de travailleur indépendant ?
• financier : avez-vous des crédits à la consommation en cours ?

Ces éléments vont permettre de définir votre budget et établir un business plan solide. Car à moins de disposer d’un apport personnel conséquent, il y a de fortes chances que vous ayez recours à l’emprunt bancaire. Les banques seront sensibles à la stabilité et à la solidité de votre dossier, dans un contexte de hausse des taux de crédit.

Pour que votre dossier soit sérieux aux yeux des banques celui-ci doit comporter : 

• un apport personnel correspondant à au moins 10 % de la valeur du bien, pour couvrir les frais de notaire notamment)
• un taux d’endettement global qui ne dépasse pas 35 %

L’astuce Groupe-Serenity Pour un investissement locatif réussi, les mensualités du crédit doivent être raisonnables et vous permettre de conserver un certain pouvoir d’achat. Difficile en effet d’imaginer se priver durant toute la durée du prêt, généralement comprise entre 20 et 25 ans !

L’analyse de vos motivations pour investir dans l’immobilier locatif

Les motivations pour investir dans l’immobilier locatif sont très diverses selon le profil d’investisseur. Le type de bien recherché peut fortement varier selon vos motivations : 

• maintenir un certain niveau de vie et votre pouvoir d’achat en anticipation de votre retraite
• générer un complément de revenu immédiat
• faire fructifier votre épargne en évitant qu’il dorme sur des livrets à faible rendement
• réduire vos impôts, grâce aux dispositifs de défiscalisation tels que le Pinel +
• constituer un patrimoine pour le transmettre à vos descendants

Par exemple, de nombreux Français choisissent l’investissement locatif dans des zones touristiques ou au climat attractif pour : 

• générer un revenu complémentaire lorsqu’ils sont toujours en activité
• habiter dans le bien locatif une fois à la retraite
• revendre leur résidence principale pour générer une belle plus-value

Cette stratégie n’est qu’un exemple de ce qui est envisageable, à vous de définir la vôtre !

L’emplacement, le nerf de la guerre de l’investissement locatif ?

Lorsque vous savez vers quel type de bien vous orienter et avez déterminé votre budget pour investir, il est temps de sonder le marché ! Pour assurer la pérennité de votre investissement locatif et surtout sa rentabilité, l’emplacement est un critère primordial.

À quoi bon acquérir un bien qu’il est difficile, voire impossible à louer en raison de l’absence de demande locative ? La vacance locative est l’un des pires cauchemars de l’investisseur immobilier avec l’impayé de loyer : avec elle, votre rentabilité peut être réduite à néant !

Pour réussir son investissement locatif immobilier, rien de mieux que de choisir son emplacement avec soin : 

• déterminer le public cible : meublé de tourisme, location saisonnière, logement étudiant ou familial
• jauger la tension locative du secteur, lorsque la demande est supérieure à l’offre grâce à l’attractivité et au dynamisme de la zone
• étudier les prix d’achat et à la location afin de choisir la ville qui présente un bon rendement locatif
• un emplacement attractif facilite également la revente du bien en cas de nécessité

Quel type de bail pratiquer et sous quel régime fiscal ?

Autre élément à prendre en compte avant d’investir, le type de bail à mettre en place et le régime fiscal pour votre imposition.

En effet, la location nue ou la location meublée présentent de nombreuses différences au niveau : 

• du public visé (étudiants, familles…)
• de la durée du contrat de location (de 9 mois à 1 an pour le bail meublé, 3 ans pour la location nue)
• du régime fiscal (régime réel, micro foncier ou micro BIC..)

De manière générale, les locations meublées impliquent une rentabilité locative supérieure à la location nue. En revanche, cette dernière a l’avantage d’être plus pérenne et moins soumise aux aléas de la vacance locative. À vous de choisir !

L’info Groupe-Serenity Pour aller plus loin et tout savoir sur les avantages fiscaux du statut de loueur en meublé non professionnel, consultez notre guide dédié.

Neuf ou ancien, quelle est l’influence du diagnostic de performance énergétique ?

Vous hésitez à investir dans de l’immobilier neuf ou de l’ancien ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’a jamais été autant sur toutes les lèvres que depuis sa création en 2006 ! Selon un rapport des notaires, le DPE a un rôle prépondérant dans le prix d’acquisition des biens : 

• comprise entre +3 et +16 % pour un appartement étiquette A ou B, généralement dans le neuf
• pour une étiquette F ou G en revanche la décote est importante, comprise entre -2 à -11 % dans l’ancien

Bien que les logements neufs permettent de réaliser de belles économies d’énergies pour l’occupant grâce à leurs normes environnementales, ils ont un prix élevé pour l’investisseur.

De leur côté, les logements anciens subissent la politique d’éviction progressive des passoires thermiques (classées F ou G) du marché de la location.

Attiré par leur décote, vous pourriez être tenté d’investir dans ce type de bien : attention cependant à inclure le coût des travaux de rénovation énergétique dans le plan de financement de votre investissement locatif !

Comment être sûr de réussir votre premier investissement immobilier ?

Débutant ou confirmé, Groupe Serenity vous fait bénéficier de toute son expertise pour réaliser un investissement immobilier adapté à vos besoins. 

Groupe Serenity peut également vous accueillir dans ses projets régionaux avec un capital d’investissement raisonnable, et sans les contraintes de l’achat et la gestion locative.

Vous percevez un rendement à taux garanti pour votre premier investissement immobilier : 

● 0 frais cachés (sans frais de dossier ni frais de gestion)

● non soumis à des résultats d’entreprise

Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity

Investir et percevoir un capital garanti ?