Entrée en vigueur en 2019, le dispositif Denormandie permet aux investisseurs locatifs de bénéficier de réductions d’impôt en optant pour l’immobilier ancien dégradé. Proche du Pinel pour le neuf, le Denormandie est encadré par des règles strictes comme celle d’entreprendre des travaux avant de louer. Prolongé jusqu’en 2022, le dispositif a toutefois été assoupli et de nouveaux travaux permettent de profiter de l’avantage fiscal.

Denormandie : encourager les investissements dans les communes dévitalisées

Depuis 2019, les investisseurs peuvent solliciter un nouveau dispositif pour optimiser leur fiscalité. Le dispositif Denormandie, du nom de l’ancien ministre du logement, permet en effet d’économiser jusqu’à 63 000 € sous la forme de réductions d’impôts. Plusieurs conditions toutefois : 

• Faire l’acquisition d’un logement ancien ou d’un local, et y effectuer des travaux permettant d’en faire usage au titre d’une résidence principale,
• Les travaux engagés doivent être réalisés par des professionnels RGE (reconnus garants de l’environnement) et représenter au moins 25 % du coût total de l’opération,
• Le bien acquis doit se situer dans le périmètre éligible :  les communes ayant un important besoin de réhabilitation, celles labellisées « Cœur de ville » ou ayant signé une convention ORT (opération de revitalisation de territoire), soit 225 communes environ,
• Le logement doit être loué pendant 6, 9 ou 12 ans à un locataire respectant les conditions de ressources. Les loyers sont eux aussi plafonnés et déterminés chaque année en fonction de la zone géographique,
• Le montant total de l’opération ne doit pas excéder 300 000 euros.

À noter que « Les travaux doivent être terminés, au plus tard, le 31 décembre de la 2e année suivant l’acquisition ».¹

Loi Denormandie : le dispositif prolongé d’un an

La loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 a prorogé le dispositif « Denormandie ancien » jusqu’au 31 décembre 2022. La notion de centre-ville des communes éligibles a en outre été écartée. Les communes éligibles le sont donc pour l’ensemble de leur périmètre, ce depuis le 1^er janvier 2020.

Concernant les travaux éligibles, il s’agit désormais des travaux d’amélioration et non plus seulement de travaux de rénovation. Sont donc concernés la création, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surfaces habitables ou annexes (garages, balcons, terrasses, loggias, vérandas, caves, combles accessibles…) et les travaux visant une amélioration des performances énergétiques d’au moins 30 %. Le remplacement d’une chaudière, l’isolation des combles, des murs, des fenêtres, et le changement d’équipement pour la production d’eau chaude, font toujours partie de la liste des travaux éligibles s’ils sont effectués par deux à minima.

L’objectif du dispositif Denormandie est de redynamiser des villes moyennes dévitalisées, dont le prix médian du foncier est pourtant inférieur à la moyenne des grandes villes alentours. Parmi les communes éligibles, citons Dax, Besançon, Libourne, Niort, Pau, Perpignan, Poitiers, Quimper, Rochefort, Saintes et Vannes.z

¹ – Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35011

Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity