Prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, le Denormandie reste l’un des rares avantages fiscaux pour investir dans l’ancien. Les travaux retenus, les seuils à respecter et les pièges à éviter.
L’essentiel
- Réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans).
- Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
- Dispositif prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 pour les acquisitions.
Depuis la fin du Pinel en 2024, le dispositif Denormandie est devenu l’un des principaux leviers fiscaux pour l’investissement locatif. Son principe : acheter un logement ancien à rénover dans une ville moyenne, y faire des travaux, puis le louer nu à un loyer plafonné. En échange, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt.
Jusqu’à quand ?
Le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 pour les acquisitions, les travaux devant commencer avant le 31 mars 2028. La loi de finances pour 2026 a confirmé cette échéance.
Combien ?
La réduction d’impôt dépend de la durée de location :
Réduction de 12 % du prix de revient.
Réduction de 18 % du prix de revient.
Réduction de 21 % du prix de revient.
Le prix de revient (achat, frais et travaux) est retenu dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 € par mètre carré. Sur un investissement de 200 000 €, la réduction atteint 42 000 € sur 12 ans. Il s’agit d’une réduction d’impôt : elle se retranche directement de l’impôt à payer, et non du revenu imposable.
Les travaux qui comptent
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Sont retenus :
- les travaux d’amélioration et de modernisation : salle de bains, cuisine, électricité, plomberie, menuiseries ;
- la création de surface habitable, par exemple l’aménagement de combles ou la transformation d’un local en logement ;
- les travaux d’économie d’énergie, qui doivent améliorer la performance énergétique d’au moins 30 % en logement individuel (20 % en collectif), ou porter sur au moins deux postes comme l’isolation, le chauffage, la toiture ou les fenêtres.
Les travaux doivent être facturés par des entreprises. Les travaux d’économie d’énergie doivent être réalisés par des artisans RGE. Conservez toutes les factures : elles justifient la réduction en cas de contrôle.
Exemple chiffré : une opération de 200 000 € louée 12 ans
Un investisseur achète un appartement ancien dans une ville éligible et le rénove, pour un coût total de 200 000 €, frais compris.
| Coût total de l’opération | 200 000 € |
| Travaux minimum (25 %) | 50 000 € |
| Achat et frais au maximum | 150 000 € |
| Réduction d’impôt, années 1 à 9 (2 % par an) | 4 000 € par an |
| Réduction d’impôt, années 10 à 12 (1 % par an) | 2 000 € par an |
| Réduction totale sur 12 ans (21 %) | 42 000 € |
Avec 45 000 € de travaux seulement, le seuil de 25 % n’est pas atteint et la réduction est perdue.
Attention au calcul : les 25 % portent sur le coût total, travaux compris, et non sur le prix d’achat. Cela revient à prévoir des travaux égaux au tiers du prix d’achat et des frais, soit 50 000 € pour 150 000 €.
Où investir ?
Le logement doit se trouver dans une commune labellisée Action cœur de ville ou engagée dans une opération de revitalisation du territoire (ORT). Plusieurs centaines de villes moyennes sont concernées, dont de nombreuses en Nouvelle-Aquitaine. La liste est consultable sur le site du ministère du Logement ; nous l’avons détaillée dans notre article sur les communes éligibles au Denormandie.
Les conditions de location
- location nue, comme résidence principale du locataire, dans les douze mois suivant la fin des travaux ;
- loyer plafonné et ressources du locataire plafonnées, selon la zone ;
- possibilité de louer à un ascendant ou un descendant, s’il ne fait pas partie du foyer fiscal.
Les pièges à éviter
Un seul faux pas fait perdre l’avantage. Ne pas atteindre les 25 % de travaux, faire appel à un artisan non RGE pour la partie énergétique, ou louer au-dessus du plafond. Le dispositif entre aussi dans le plafonnement global des niches fiscales, à 10 000 € par an.
Avant de vous engager, comparez aussi avec le futur statut du bailleur privé, discuté au Parlement, qui fonctionne par amortissement plutôt que par réduction d’impôt.
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Questions fréquentes
Jusqu’à quand peut-on profiter du Denormandie ?
Pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2027, avec des travaux qui doivent commencer avant le 31 mars 2028.
Quels travaux sont éligibles ?
Les travaux d’amélioration et de modernisation, la création de surface habitable et les travaux d’économie d’énergie, facturés par des entreprises (artisans RGE pour la partie énergétique).
Peut-on louer à ses enfants ?
Oui, à un ascendant ou un descendant, à condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources soient respectés.
Le Denormandie compte-t-il dans le plafond des niches fiscales ?
Oui. La réduction d’impôt entre dans le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an.
Le Denormandie fonctionne-t-il pour une maison ?
Oui. Il vise tout logement ancien, appartement ou maison, dans une commune éligible. Pour une maison, les travaux d’énergie doivent améliorer la performance d’au moins 30 %.
Sources : Article 199 novovicies du CGI · Loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, article 42 · Loi de finances pour 2026 · Ministère du Logement, communes éligibles
Photo : Abdoucondorcet, CC0, wikimedia