Rénover une passoire énergétique coûte cher, mais l’État en prend une part par l’impôt. Le déficit foncier doublé permet d’effacer jusqu’à 21 400 € par an de revenu imposable. Encore faut-il remplir les conditions et faire le bon calcul.
L’essentiel
- Le déficit foncier imputable sur le revenu global passe de 10 700 € à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique.
- Les travaux doivent faire passer le logement loué des classes E, F ou G à D au moins.
- Dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027 ; le logement doit ensuite rester loué trois ans.
Les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus être proposés à un nouveau locataire depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F suivront le 1er janvier 2028, puis les E en 2034. Pour éviter que des milliers de bailleurs vendent ou retirent leur bien du marché, le législateur a doublé le plafond du déficit foncier pour les travaux de rénovation énergétique. Prévue d’abord jusqu’à fin 2025, cette mesure a été prolongée par la loi de finances pour 2026 : les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027 sont concernées.
Le mécanisme du déficit foncier
Un bailleur qui loue un logement vide au régime réel déduit de ses loyers les charges qu’il supporte : taxe foncière, assurance, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables, intérêts d’emprunt et travaux d’entretien ou d’amélioration. Quand ces charges dépassent les loyers, il constate un déficit. La part qui ne provient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur son revenu global, salaires ou pensions par exemple, dans la limite de 10 700 € par an. Le reste se reporte sur ses revenus fonciers des dix années suivantes.
Le plafond majoré : 21 400 €
Ce plafond est porté à 21 400 € pour la fraction du déficit qui provient de travaux de rénovation énergétique, à plusieurs conditions :
- le logement est loué nu et le propriétaire relève du régime réel ;
- le devis a été accepté à compter du 5 novembre 2022 et les dépenses sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 ;
- les travaux font passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, ce que prouvent un diagnostic avant et un diagnostic après travaux ;
- il s’agit de travaux d’isolation, de chauffage, de ventilation, de production d’eau chaude ou d’équipements utilisant une énergie renouvelable ; les travaux d’agrandissement et de construction restent exclus.
En contrepartie, le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit. Une vente ou un arrêt de la location avant ce terme entraîne la reprise de l’avantage.
Exemple chiffré
Un bailleur imposé à 30 % loue une maison classée F. En 2026, il fait isoler les combles et les murs et remplace sa chaudière au fioul par une pompe à chaleur. La maison passe en classe D.
Exemple chiffré : une maison F rénovée en D
| Loyers de l’année | 9 000 € |
| Intérêts d’emprunt | − 1 500 € |
| Loyers diminués des intérêts | 7 500 € |
| Autres charges (2 000 €) et travaux (25 000 €) | 27 000 € |
| Déficit hors intérêts | 19 500 € |
- Avec le plafond majoré, les 19 500 € s’imputent en totalité sur son revenu global : environ 5 850 € d’impôt en moins dès l’année des travaux.
- Avec le plafond normal, 10 700 € s’imputent sur le revenu global, soit 3 210 € d’économie ; les 8 800 € restants viennent effacer des loyers futurs, sur lesquels il aurait payé 30 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit environ 4 150 € d’économie étalée dans le temps.
Le plafond majoré donne plus d’argent tout de suite, mais moins au total, car l’imputation sur le revenu global n’efface pas les prélèvements sociaux. Pour un bailleur qui a des loyers réguliers devant lui, l’écart peut être sensible. Pour un bailleur proche de la vente ou dont les loyers sont faibles, le plafond majoré reste intéressant. Le même calcul vaut avant d’acheter une passoire thermique pour la rénover.
Les étapes
- Faire réaliser un DPE récent avant les travaux. Depuis le 1er janvier 2026, le nouveau coefficient appliqué à l’électricité a fait remonter le classement de nombreux logements chauffés à l’électricité ; il baissera encore, à 1,7, au 1er janvier 2027.
- Demander un audit ou un scénario de travaux pour viser au moins la classe D.
- Faire réaliser les travaux par des entreprises, factures au nom du propriétaire, et les payer avant le 31 décembre 2027.
- Faire établir le diagnostic après travaux.
- Simuler l’impôt avant de remplir la déclaration 2044 et, si besoin, répartir les paiements sur deux années civiles.
Les erreurs à éviter
- Engager des travaux qui n’atteignent pas la classe D : seul le plafond normal s’applique.
- Oublier le diagnostic avant travaux : sans lui, le gain de classe ne peut pas être prouvé.
- Vendre trop tôt : la reprise de l’avantage peut coûter plus cher que l’économie obtenue.
- Négliger les aides : l’éco-prêt à taux zéro permet de financer les travaux sans intérêts, dans certaines limites.
Si les travaux paraissent trop lourds, la vente en l’état reste possible : voyez notre page vendre un bien occupé ou à rénover.
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Questions fréquentes
Le dispositif vaut-il pour une location meublée ?
Non. Le déficit foncier concerne les revenus fonciers, donc la location nue. Le meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec d’autres règles.
Les intérêts d’emprunt profitent-ils du plafond doublé ?
Non. La part du déficit due aux intérêts ne s’impute que sur les revenus fonciers futurs.
Peut-on cumuler avec MaPrimeRénov’ ?
Les dépenses déductibles s’entendent après déduction des aides perçues. Les deux ne sont donc pas exclusifs, mais l’aide réduit le déficit.
Que se passe-t-il après 2027 ?
Sauf nouvelle prolongation, le plafond reviendra à 10 700 €. Les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027 restent concernées.
Le logement peut-il être vide pendant les travaux ?
Oui, s’il est remis en location ensuite, ce qu’il faut pouvoir prouver (annonce, mandat confié à une agence dès la fin du chantier). L’engagement de location de trois ans court ensuite normalement.
Sources : Code général des impôts, article 156, I-3° · Loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023, article 12 · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (prolongation jusqu’au 31 décembre 2027) · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 « Climat et résilience » (calendrier de décence énergétique) · impots.gouv.fr : brochure pratique, revenus fonciers · service-public.gouv.fr · Ministère de la Transition écologique : arrêté du 19 août 2026 abaissant le coefficient de l’électricité à 1,7 au 1er janvier 2027
Photo : Planete service, CC0, wikimedia