Lors de la réforme du DPE de juillet 2021, les logements construits avant 1975 ont été les premiers touchés : trop de passoires, au point que le calcul a dû être corrigé dès novembre. Cinq ans plus tard, ces logements restent les plus exposés, souvent faute d’informations fournies au diagnostiqueur.
L’essentiel en 30 secondes
- Les logements d’avant 1975, bâtis sans exigence d’isolation, concentrent l’essentiel des classes F et G.
- Sans justificatif, le diagnostiqueur applique des valeurs par défaut qui supposent l’absence d’isolation.
- Au 1er janvier 2027, le coefficient de l’électricité baisse encore : près de 300 000 logements de plus sortiront des classes F et G.
L’année 1975 n’a rien d’arbitraire : la première réglementation thermique, adoptée après le choc pétrolier, s’est appliquée aux constructions à partir de cette période. Les logements plus anciens ont été bâtis sans exigence d’isolation. Ils représentent encore une large part du parc et l’essentiel des logements classés F et G.
Ce qui s’est passé en 2021
Le DPE est devenu opposable le 1er juillet 2021, avec une nouvelle méthode de calcul. Très vite, diagnostiqueurs et agents immobiliers ont constaté que les logements d’avant 1975 obtenaient des étiquettes anormalement mauvaises. Le ministère a demandé de différer les diagnostics de ces logements, puis un arrêté correctif publié au Journal officiel du 14 octobre 2021 a modifié le calcul à compter du 1er novembre 2021. Les DPE déjà établis ont pu être réédités sans frais.
D’autres corrections ont suivi : une prise en compte plus juste des petites surfaces en juillet 2024, puis la baisse du coefficient appliqué à l’électricité, passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026.
Nouvelle baisse au 1er janvier 2027. Un arrêté du 19 août 2026 ramène ce coefficient à 1,7 ; selon le gouvernement, près de 300 000 logements supplémentaires sortiront ainsi des classes F et G, sans travaux. Le gaz et le fioul ne sont pas concernés.
Pourquoi le bâti ancien reste pénalisé
La méthode de calcul repose sur les caractéristiques du logement : murs, toiture, planchers, fenêtres, chauffage, ventilation. Quand le diagnostiqueur ne peut pas constater ou prouver une caractéristique, il applique des valeurs par défaut qui dépendent de l’année de construction. Pour un logement d’avant 1975, ces valeurs supposent l’absence d’isolation. Des combles isolés il y a dix ans mais inaccessibles, ou des fenêtres changées sans facture, peuvent ainsi être ignorés.
Plusieurs parlementaires estiment par ailleurs que la méthode tient mal compte des matériaux traditionnels, comme les murs épais en pierre ou en pisé, dont l’inertie améliore le confort réel en été comme en hiver. Le gouvernement n’a pas, à ce jour, modifié la méthode sur ce point.
Ce que l’étiquette change
Pour louer, l’étiquette fixe un calendrier :
Le logement n’est plus considéré comme décent.
Les logements F suivront.
Puis les logements E.
Les loyers des logements F et G ne peuvent plus être augmentés ; pour les propriétaires concernés, voyez les options face à l’interdiction de louer les logements F en 2028. À la vente, l’étiquette pèse sur la négociation (côté acheteur, lire faut-il acheter une passoire thermique ?) et, pour une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, un audit énergétique doit être remis à l’acheteur. Un DPE fidèle a donc un effet direct sur le revenu locatif comme sur le prix de vente.
Exemple chiffré
Une maison de 1962 chauffée au fioul reçoit une étiquette G. Le propriétaire avait pourtant fait isoler les combles en 2016 et remplacé les menuiseries en 2019, mais n’a présenté aucun justificatif lors de la visite : le diagnostiqueur a appliqué les valeurs par défaut.
Exemple chiffré : une maison de 110 m² louée 850 € par mois
| Premier DPE, sans justificatif | G |
| Second DPE, avec les factures, la fiche technique de l’isolant et l’accès aux combles | E |
| Loyers en jeu chaque année (850 € × 12) | 10 200 € |
| En G : plus relouable. En E : louable jusqu’en | 2034 |
Cas concret : une vente à préparer
Une vendeuse d’un appartement de 1970 chauffé à l’électricité dispose d’un DPE de 2023 classé F. Grâce au nouveau coefficient, elle télécharge gratuitement sur l’observatoire de l’Ademe une attestation de nouvelle étiquette : le logement passe en E. Elle évite un nouveau diagnostic et présente aux acheteurs une étiquette plus favorable, calculée par la méthode officielle. Si elle signe la vente après le 1er janvier 2027, elle pourra vérifier si une nouvelle attestation est disponible avec le coefficient de 1,7.
Les étapes pour un DPE fidèle
- Rassembler avant la visite les factures de travaux, les attestations d’isolation, les fiches techniques des équipements et les plans.
- Donner accès aux combles, au sous-sol, à la chaudière et au tableau électrique.
- Choisir un diagnostiqueur certifié et vérifier sa certification sur l’annuaire officiel.
- Relire le rapport : année de construction, surface, type de murs, système de chauffage.
- Pour un chauffage électrique, vérifier si une attestation de nouvelle étiquette est disponible.
Les recours en cas d’erreur
Le DPE est opposable : un acheteur ou un locataire peut se prévaloir de son contenu. Si un propriétaire constate une erreur manifeste, il demande d’abord au diagnostiqueur de corriger son rapport. À défaut, il peut saisir l’organisme qui a certifié le diagnostiqueur, puis engager sa responsabilité, couverte par une assurance obligatoire. Un acquéreur qui a acheté sur la foi d’une étiquette erronée peut obtenir réparation de son préjudice.
Les erreurs à éviter
- Recevoir le diagnostiqueur sans aucun justificatif.
- Choisir le DPE le moins cher sans vérifier le temps passé sur place.
- Engager des travaux coûteux avant de vérifier si l’étiquette est juste.
- Demander une étiquette de complaisance : la fraude est sanctionnée et le DPE peut être contesté.
Si les travaux restent trop lourds, la vente en l’état est possible : voyez notre page vendre un bien occupé ou à rénover.
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Questions fréquentes
Un DPE de 2021 est-il encore valable ?
Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 reste valable dix ans. Ceux établis avant cette date ont expiré au plus tard fin 2024.
Peut-on faire refaire un DPE par un autre diagnostiqueur ?
Oui, le propriétaire peut commander un nouveau DPE ; c’est le plus récent qui doit être communiqué.
Le nouveau coefficient concerne-t-il le chauffage au gaz ou au fioul ?
Non, seul le calcul de l’électricité est modifié.
Isoler les murs d’une maison ancienne est-il toujours rentable ?
Pas forcément : sur un mur en pierre, une isolation mal choisie peut créer de l’humidité. Un audit ou un conseiller France Rénov’ aide à classer les travaux par efficacité.
Sources : Code de la construction et de l’habitation, articles L. 126-26 et suivants (DPE) · Arrêté du 8 octobre 2021 modifiant la méthode de calcul du DPE (JO du 14 octobre 2021) · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 « Climat et résilience », articles 158 à 160 · Arrêté du 13 août 2025 relatif au diagnostic de performance énergétique (coefficient de l’électricité à 1,9 au 1er janvier 2026) · Ministère de la Transition écologique : arrêté du 19 août 2026 abaissant le coefficient de l’électricité à 1,7 au 1er janvier 2027 · Assemblée nationale : question écrite n° 4706 sur le DPE du bâti ancien · Observatoire DPE-audit de l’Ademe
Photo : Romainbehar, CC0, wikimedia