Le droit de préemption urbain est encadré par le code de l’urbanisme. Il s’applique dans certaines communes ayant mis en place un plan d’occupation des sols ou un plan local d’urbanisme. Dans ce cas, la collectivité territoriale est prioritaire pour l’achat d’un bien ou d’un terrain mis en vente par un propriétaire, ce à des conditions avantageuses. Une règle qui peut toutefois être contestée dans certains cas.
Le champ d’application du droit de préemption élargi par la loi ALUR
Conformément à l’article L210-1 du code de l’urbanisme, une collectivité territoriale peut faire valoir son droit de préemption pour l’acquisition d’un bien immobilier ou d’un terrain mis en vente. La commune, le département ou la région devient alors l’acquéreur prioritaire. Ce privilège est attribué aux autorités publiques pour leur permettre de mener des actions ou des opérations dans l’intérêt général. De constituer des réserves foncières pour réaliser ces opérations à l’avenir, ou dans le cadre d’une mise en valeur des espaces naturels1. Une condition, toutefois, doit être respectée, la commune doit pouvoir justifier d’un projet d’aménagement urbain réel et sérieux.
Dans tous les cas, la mairie dispose d’un délai de deux mois pour faire connaître sa décision à partir de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), envoyée par le notaire. Ce document décrit les conditions de la vente, et notamment le prix demandé par le vendeur. L’absence de réponse dans le délai imparti vaut renonciation.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR en 2014, le champ d’application du droit de préemption urbain s’est élargi. Il est, depuis, automatiquement applicable aux immeubles dont la construction est achevée depuis au moins quatre ans. Aux SCI dont la majorité des parts est vendue, aux lots de copropriétés ainsi qu’à la plupart des donations.
Est-il possible de contester une décision de préemption ?
En théorie, oui, si la commune renonce finalement à mener le projet d’intérêt général qui avait justifié sa décision de préempter un bien. Pour s’en assurer, l’ancien propriétaire ou l’acheteur déchu peut se référer au permis de construire relatif au logement préempté. La demande d’annulation doit alors être adressée au tribunal administratif dans les cinq ans qui suivent l’acquisition du bien par la collectivité.
Lorsqu’un bien vendu loué est préempté, alors le locataire doit se conformer aux nouvelles exigences. Si les travaux l’imposent ou si le bien est destiné à être détruit, dans ce cas une solution de relogement doit lui être proposée, qui respecte ses ressources et ses besoins2.
Les logements et les terrains acquis dans le cadre d’une préemption peuvent l’être à des prix inférieurs à ceux du marché. Si le vendeur souhaite contester ce prix d’achat, alors l’intervention d’un avocat est souvent requise. Le propriétaire dispose dans ce cas de trois options : renoncer à la vente, accepter le prix proposé ou au contraire, confirmer son prix de vente. Attention toutefois, cette dernière option peut donner lieu à une procédure judiciaire. Le prix définitif est alors fixé par le juge.
1 – Source : Code de l’urbanisme – Livre II : Préemption et réserves foncières (Articles L210-1 à L230-6) – Article L210-1
2 – Source : www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33664
