Vous êtes propriétaire et louez votre bien en location meublée ? Alors il y a de fortes chances pour que vous soyez considéré comme un loueur meublé non professionnel (LMNP).
Contrairement à la location vide, les revenus issus de la location meublée sont des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) et non des revenus fonciers.
Ce statut fait bénéficier le loueur de réductions fiscales intéressantes en faisant baisser sa base imposable grâce au régime micro-BIC ou au régime réel.
Présentation du dispositif LMNP et tour d’horizon des conditions à remplir pour en bénéficier afin d’optimiser votre fiscalité immobilière.

La location avec le statut LMNP, comment ça marche ?

Pour bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel, tous les biens locatifs sont éligibles, sous réserve qu’ils soient à usage d’habitation. Peu importe s’il s’agit d’une maison, d’un appartement, d’une résidence principale ou secondaire dans l’immobilier neuf ou ancien, celui-ci doit être loué via : 

• un bail meublé d’habitation
• un bail mobilité

Ce logement doit être meublé au sens légal du terme. En effet, il faut veiller à ce que le logement dispose du mobilier nécessaire à la vie quotidienne du locataire : cela passe par la literie, les rangements, la vaisselle et les couverts… La liste du mobilier minimum pour considérer un logement meublé est définie par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

Pour être éligible à ce dispositif, il faut également veiller à ne pas dépasser un certain montant de loyers issus de la location meublée et à leur proportion dans les revenus totaux du ménage.

Qui peut bénéficier du régime LMNP ?

Pour bénéficier du régime LMNP, le propriétaire bailleur doit cumuler deux conditions essentielles : 

• les recettes locatives de l’ensemble de ses biens meublés ne doivent pas dépasser 23 000 euros par année
• les recettes locatives de ces meublés ne doivent pas être supérieures à 50 % des revenus du foyer fiscal

Si le loueur ne respecte pas ces conditions, le service des impôts requalifie la location meublée au titre d’activité professionnelle, soumise au statut spécifique de loueur meublé professionnel (LMP). Cela implique de nombreuses conséquences au niveau fiscal, notamment au regard du paiement de cotisations sociales.

Quelle est la fiscalité du statut LMNP ?

Les recettes locatives issues de la location meublée sont des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et ne sont pas considérées comme des revenus fonciers perçus quant à eux par la location d’un logement vide.

Cette subtilité permet au loueur meublé de choisir entre deux régimes d’imposition distincts : 

• le micro BIC, appliqué automatiquement lorsque les recettes locatives annuelles sont inférieures à 72 600 €
• le régime réel, peut être choisi à tout moment par le bailleur et s’applique automatiquement dès 72 600 € de recettes locatives annuelles

Quels sont les avantages du régime micro-BIC pour le loueur en LMNP ?

Le régime micro-BIC consiste à faire bénéficier le bailleur d’un abattement forfaitaire de 50 %, censé englober l’ensemble des charges liées au logement meublé. Ainsi, les recettes locatives ne sont imposées que sur la moitié du montant perçu.

Ce régime micro-BIC est le statut idéal pour les particuliers en quête de simplicité de gestion et qui ne souhaitent pas faire appel à un expert-comptable pour la tenue des comptes de leur activité de loueur en meublé.

Après cet abattement du micro BIC, le loueur en LMNP devra s’acquitter : 

• de l’impôt sur le revenu, selon la tranche marginale d’imposition dont il dépend
• des prélèvements sociaux de 17,2 % à savoir 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvements de solidarité

Ce régime micro-BIC est nettement plus avantageux fiscalement que le micro foncier, son homologue pour la location vide qui permet quant à lui un abattement de 30 %.

Quels sont les avantages du régime réel pour le loueur en LMNP ?

Lorsque le montant des charges dépasse 50 %, le propriétaire a tout intérêt d’opter pour le régime réel. Cela lui permet de bénéficier d’un abattement, au coût réel, de toutes les charges liées à l’exploitation de son investissement locatif meublé. 

Le bailleur peut en effet déduire de sa déclaration d’impôt les charges suivantes :

• l’assurance du bien immobilier
• les charges de copropriété
• les dépenses d’entretien et de réparation
• les frais et honoraires d’agence immobilière, dans le cas d’une gestion déléguée ou d’un investissement locatif clé en main
• les taxes et impôts
• les intérêts d’emprunt et les frais de dossier liés au crédit immobilier
• les honoraires de l’expert-comptable

De plus, le bailleur en LMNP peut déduire une partie du coût d’acquisition de son investissement locatif grâce à certains amortissements. Ces amortissements par composant et ventilation du bâti permettent de déduire annuellement une fraction du prix du logement afin de réduire le montant de son revenu imposable. Il est également possible d’amortir : 

• les travaux effectués dans le logement
• le mobilier

Comme ce mécanisme d’amortissement est complexe, le recours à un expert-comptable est fortement recommandé pour optimiser sa fiscalité, d’autant plus que ses honoraires sont déductibles.

L’info Groupe-Serenity Que ce soit au micro BIC ou au réel, le statut de LMNP n’est pas soumis au plafonnement à 10 000 € des niches fiscales.

Comment fonctionne le LMNP en résidences-services ?

L’investissement locatif dans le neuf, en résidence de service, est soumis au statut du loueur meublé non professionnel et au régime réel. Grâce au mécanisme de la déduction des charges réelles et de l’amortissement, le propriétaire dispose d’un abattement conséquent de ses revenus locatifs afin d’optimiser son imposition en toute légalité.

De plus, ce dispositif permet de récupérer la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) versée à l’acquisition grâce à la signature d’un bail commercial avec l’exploitant qui est le locataire en titre du bien immobilier. Ce dernier gère le logement et verse les loyers issus de leur occupation par les touristes, seniors ou étudiants selon le type de résidence-service.

Jusqu’au 31 décembre 2022, les propriétaires en LMNP qui optaient pour l’investissement locatif en résidences services pouvaient bénéficier de la défiscalisation Censi Bouvard (insérer lien vers l’article dédié à rédiger en mars) :

• les services des impôts versent 11 % du prix du bien immobilier étalé sur une durée de neuf années
• la TVA versée à l’acquisition est récupérable

Ce dispositif Censi Bouvard, équivalent à un amortissement accéléré, a pris fin et n’est plus d’actualité depuis le 1er janvier 2023.

Comment déclarer vos revenus locatifs issus de vos locations meublées ?

Au démarrage de votre activité de loueur en meublé, il est nécessaire de vous immatriculer et de remplir le formulaire POi auprès de l’administration fiscale. Celui-ci devra être déposé au greffe du tribunal de commerce afin d’obtenir un numéro SIRET qui devra figurer sur votre déclaration d’impôt sur le revenu. C’est ce document qui permet de choisir entre le régime forfaitaire micro-BIC ou le régime réel du LMNP.

Ensuite, il faut réaliser la déclaration de vos recettes locatives en remplissant la case 5ND « revenus des locations meublées non professionnelles » de la déclaration des revenus complémentaires N° 2042 C PRO. C’est l’administration fiscale qui calcule automatiquement l’abattement qui détermine vos revenus imposables.

La location meublée sous le régime fiscal LMNP dispose de nombreux avantages pour réduire son imposition. L’inconvénient est qu’il implique de bénéficier d’un capital important pour réaliser l’investissement locatif nécessaire.

Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity