La plupart des logements neufs sont proposés en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Autrement dit, ils sont vendus sur plans, avant même l’achèvement de leur construction. Dès lors, l’acheteur s’acquitte des sommes dues selon un calendrier strictement encadré par la loi, dépendant de l’avancée des travaux. L’achèvement détermine une partie du prix de vente. Celui-ci n’est pas obligatoirement constaté par un expert judiciaire.

Etat des lieux du logement neuf en VEFA en France

Selon les dernières données publiées par la Fédération des Promoteurs Immobilier (FPI) pour le 3ème trimestre 2020, on enregistre une baisse de l’offre et de la demande de logements neufs en France. En quelques chiffres, cela donne 20 000 logements de moins mis en vente pendant le deuxième trimestre 2020, par rapport au deuxième trimestre 2019 (soit -53,8 %), qui n’ont pas été rattrapés durant le troisième trimestre 2020. Du côté des acquéreurs, on enregistre une baisse de la demande de l’ordre de -28,5 % entre le troisième trimestre 2020 et le troisième trimestre 2019.

Malgré tout, une étude de la FPI, publiée en décembre 2020, révèle que les jeunes de 20 à 30 ans sont davantage attiré par l’immobilier neuf que par l’ancien. 94 % d’entre eux aspirent à devenir propriétaires de leur logement, parmi lesquels 60 % pensent privilégier le neuf à l’ancien. Confort, respect des normes thermiques, de sécurité, qualité et absence de travaux à réaliser, sont parmi les premiers arguments avancés.

Comment constater l’achèvement d’un logement neuf ?

Le paiement des logements en VEFA et le déblocage des fonds répondent à un calendrier précis :

• 35 % du montant total lorsque les fondations sont terminées,
• 70 % du montant total lors de la mise hors d’eau,
• 95 % du montant total lors de l’achèvement,
• Les 5 % restants sont versés lors de la livraison du logement. Comme le stipule l’article R261-14 du Code de la construction et de l’habitation, ce solde peut « toutefois (…)  être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat ».

Le Code civil et le Code de la construction et de l’habitation considèrent qu’un logement est achevé « lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution »¹.

En revanche, tout professionnel de la construction peut constater l’achèvement des travaux. La constatation judiciaire ou la présence d’une personne qualifiée n’étant pas obligatoire. C’est ce que rappel un arrêt rendu par la Cour de cassation, le 26 novembre 2020². Dans ce cas, une SCI a cédé des lots de copropriété à un couple d’acquéreurs. Ces lots comprenaient, entre autres, un appartement et la jouissance privative de deux jardins. Or, les travaux menés sur un talus sont apparus insuffisants, occasionnant son effondrement et rendant les jardins inaccessibles. Malgré la demande d’indemnisation du couple, la Cour de cassation a considéré que l’immeuble était, en effet, achevé, confirmant la décision de la cour d’appel et rejetant le pourvoi. Et de préciser que cette dernière « n’était pas plus tenue de vérifier si le constat d’achèvement de l’immeuble respectait les exigences contractuelles, cette recherche n’étant pas demandée ». 

Rappelons que pour éviter ce type de litiges, il est tout à fait possible de prévoir une procédure amiable et contradictoire de constatation de l’achèvement dans le contrat de réservation d’un logement en l’état futur d’achèvement. Dans ce cas, alors, elle doit impérativement être respectée et vérifiée en cas de contestation.

¹ Source : Code de la construction et de l’habitation – Article R*261-1

² Source : Civ. 3e, 26 nov. 2020, FS-P+B+I, n° 18-17.617

Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity