En décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) avait adressé aux banques une liste de bonnes pratiques destinées à contenir l’emballement du crédit immobilier. Dès lors, les établissements financiers étaient invités à limiter le taux d’effort à l’octroi des ménages à 33 % et la durée des crédits à 25 ans, avec toutefois une marge de manœuvre pour 15 % des dossiers. Confirmées en septembre, ces recommandations viennent finalement d’être assouplies, à la faveur des primo-accédants notamment.
Des crédits immobiliers jusqu’à 27 ans et un taux d’endettement qui passe à 35 %
Dans son sixième rapport annuel publié le 28 septembre dernier, le HCSF avait confirmé ses recommandations formulées neuf mois plus tôt. Tout en annonçant une nouvelle analyse avant la fin de l’année, afin de tirer un premier bilan des mesures mises en place, sur la production de prêts à l’habitat.
Dans un communiqué de presse publié le 17 décembre, à l’issue de la vingt-septième séance du conseil, le HCSF a annoncé avoir « procédé à un examen des risques et des vulnérabilités affectant le secteur financier français »1. Si le contexte sanitaire apparaît comme un facteur impactant pour l’économie française, l’analyse des conséquences des recommandations formulées le 20 décembre dernier a conduit à certains ajustements.
En attendant la notice actualisée, le communiqué nous apprend notamment que le taux d’endettement maximum des ménages est réévalué à 35 % contre 33 %. La maturité des crédits immobiliers est par ailleurs portée à 27 ans contre 25 ans, ce pour mieux s’adapter à certains financements spécifiques comme l’achat de logements VEFA (ventes en l’état futur d’achèvement) et les CCMI (contrats de construction de maisons individuelles). Enfin, la marge de manœuvre dont disposent les banques pour quelques dossiers, passe à 20 % contre 15 % auparavant. Attention toutefois, cette flexibilité doit avant tout profiter aux primo-accédants.
Des recommandations soutenues par un cadre juridique dès l’été 2021 ?
Le HCSF souhaite par ailleurs pérenniser ces bonnes pratiques en leur donnant « un caractère juridiquement contraignant »2. Une mesure qui pourrait être appliquée dès l’été prochain, conformément aux pouvoirs dont dispose le HCSF. Le Code monétaire et financier, dans son article L631-2-1, prévoit en effet que le Conseil « peut, sur proposition du gouverneur de la Banque de France et en vue de prévenir l’apparition de mouvements de hausses excessives sur le prix des actifs de toute nature ou d’un endettement excessif des agents économiques, fixer des conditions d’octroi de crédit par les entités soumises au contrôle de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution ou de l’Autorité des marchés financiers (…) »3.
Pour rappel, avant d’établir sa recommandation en décembre dernier, le HCSF s’était notamment appuyé sur des chiffres de la Banque de France, faisant état d’une « dégradation progressive mais continue des conditions d’octroi des crédits immobiliers »4. En 2019, la maturité des crédits a atteint 20 ans et demi soit deux années de plus qu’en 2015, avec 40 % des crédits immobiliers contractés sur 25 ans ou plus. Le taux d’endettement a lui aussi augmenté et notamment la part de prêts accordés avec un taux d’effort supérieur à 35 %.
1 et 2 – www.economie.gouv.fr/hcsf/communiques-presse
3 – Code monétaire et financier – Section 2 – Article L631-2-1
4 – RAPPORT ANNUEL 2020 – Haut Conseil de stabilité financière
Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity
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