Après une première série de recommandations formulées à l’adresse des établissements financiers, en décembre 2019, et confirmées quelques mois plus tard, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a finalement révisé sa copie. Le 17 décembre dernier, le HCSF a en effet décidé d’assouplir le taux d’effort des ménages et la durée maximale des prêts à l’habitat. Reste l’absence de prise en compte de la notion de « reste à vivre » et la faible évolution de la marge de manœuvre des banques.
De nouvelles recommandations en faveur des ménages modestes, des investisseurs et des primo-accédants
Dans l’ensemble, les professionnels de l’immobilier et de la construction se disent satisfaits par les nouvelles recommandations du HCSF, formulées le 17 décembre 2020. À l’image de la FNAIM qui, a travers un communiqué de presse, a déclaré que « cela va dans le bon sens : puisque ces ajustements sont opérationnels. D’une part (…) on sort du dogme d’un immobilier qui ne serait pas finançable au-delà de 25 ans. D’autre part : la rehausse du taux d’effort (…) avantage les investisseurs, ce qui est une bonne nouvelle : nous avons besoin d’investisseurs en logement »1.
De son côté, la Fédération Française des Constructeurs de Maisons Individuelles (FFCMI) souligne que « le HCSF a entendu les demandes des professionnels et a décidé d’assouplir les règles fixées un an plus tôt »2.
Il faut dire que, quelques jours avant la réunion du HCSF, les acteurs du secteur avaient adressé un courrier commun au Haut conseil dans le but d’obtenir un assouplissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers. Et de dénoncer les recommandations formulées fin 2019 qui, cumulées à la crise économique, ont considérablement augmenté la part des dossiers de crédits refusés : 17 % fin 2020 contre 5,5 % en 2019.
Faut-il privilégier la notion de « reste à vivre » à celle de « taux d’endettement » ?
À l’issue de la réunion du 17 décembre dernier, le ministre de l’Économie et des Finances, président du HCSF, Bruno Le Maire, a fait savoir que le taux d’effort des ménages, couramment qualifié de taux d’endettement, pourrait désormais atteindre 35 % contre 33 % précédemment. La durée maximale des prêts est quant à elle portée à 27 ans contre 25 ans. Enfin, la marge de manœuvre dont dispose les banques concerne désormais 20 % des dossiers contre 15 % auparavant, mais elle doit avant tout bénéficier aux primo-accédants.
Les professionnels de l’immobilier, de la construction, de la promotion, de l’investissement et du financement regrettent toutefois que la notion de « reste à vivre » ne soit pas davantage prise en compte. Ils estiment en effet qu’il s’agit d’un indicateur plus efficace pour juger de la solvabilité d’un emprunteur. L’évolution relative de la durée maximale des crédits immobiliers est elle aussi pointée du doigt et jugée insuffisante alors que la hausse des prix de l’immobilier se poursuit presque partout en France. À noter également que « le Haut Conseil compte en outre adopter, à l’été 2021, une mesure permettant de donner à la recommandation un caractère juridiquement contraignant »3. Autrement dit, ces recommandations pourraient devenir des obligations.
1 Source : www.fnaim.fr – Communiqué de presse – le 17/12/2020
2 Source : www.ffcmi.com/actualite-ffc
3 Source : HCSF – Communiqué de presse – le 17/12/2020
Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity
