Après de nombreuses années de hausse constante, les professionnels de l’immobilier sont unanimes sur le ralentissement actuel du marché immobilier. Dans un climat d’instabilité internationale, de forte inflation et de remontée des taux d’intérêt, les turbulences sont nombreuses et affectent le marché immobilier, pourtant réputé stable.
En principe, les professionnels et spécialistes se montrent prudents pour émettre des hypothèses d’évolution de cette situation, qui représente une période charnière.
Néanmoins, voici les principaux scénarios envisagés et éléments qui auront le plus fort impact sur le marché immobilier en 2023. Décryptage.

N° 1 — La hausse des taux d’intérêt  va-t-elle se poursuivre ?

La pérennisation de la hausse des taux d’intérêt est le scénario qui recueille l’unanimité des observateurs du marché immobilier pour cette nouvelle année. Selon Julie Bachet, directrice générale de l’entreprise de courtage « Vous Financer », « l’année 2023 démarre avec de fortes hausses de taux dans les barèmes des banques avec le retour du taux à 3 % voire plus ».

Alors que les taux bas de ces dernières années ont contribué à faciliter l’accès à la propriété, les taux actuels supérieurs à 3 % refroidissent bon nombre d’acquéreurs. Ils seraient en effet 58 % à remettre en cause leur projet immobilier !

N° 2 — Vers une baisse des volumes de vente ?

Après deux années où les niveaux de vente ont été exceptionnels, le retour à la normale semble inéluctable. En raison de la pénurie de l’offre sur de nombreux secteurs et aux difficultés d’obtention des financements, l’année 2023 devrait être marquée par une baisse du volume des ventes.

Pour illustrer cette tendance, certains groupes immobiliers ont publié leurs chiffres : 

• Orpi a subi une baisse de 10 % du nombre de compromis signés entre 2022 et 2021
• Chez Century 21, c’est 4,1 % de baisse sur la même période avec -8,2 % de maisons vendues
• Laforêt observe que sa clientèle de primo-accédant ne représente plus que 32 % contre 50 % les années précédentes

N° 3 — La baisse des prix est-elle inéluctable ?

Lorsqu’il s’agit de prévoir les grandes tendances annuelles qui vont définir le marché immobilier, le conditionnel est de mise. Le dernier baromètre national des prix de l’immobilier, paru le 2 janvier, table sur un rééquilibrage du marché plutôt que sur un retournement.

Le constat de la baisse des prix est actuellement observé dans de nombreuses métropoles et devrait s’étendre. Pour autant, il ne touche pas tous les marchés de la même manière : 

• Paris a enregistré une baisse de 1,2 % en 2022, qui devrait atteindre 3 % au cours de l’année.
• Bordeaux et Lyon ont respectivement subi une baisse de 2,9 % et 1,4 % en 2022, qui devrait se poursuivre en 2023
• Marseille et Montpellier ont emprunté le chemin inverse puisque les prix ont respectivement augmenté de 14,1 % et 7 % en 2022 !

Le réseau Orpi résume assez bien ces disparités en évoquant des « vents contraires dans les grandes villes ». Pour le groupe Laforêt, le principal enjeu aura lieu en zones périurbaines à mi-chemin entre campagne et grande ville qui « pèseront grandement sur les prix et les volumes ». 

En effet, la pénurie de biens entretient artificiellement les prix élevés. Au cours de l’année, les difficultés d’accès au crédit pour de nombreux français devraient faire baisser la demande et ainsi entraîner une chute des prix du marché.

N° 4 — Le taux d’usure, éternel trouble-fête ?

Considéré par les courtiers comme un obstacle majeur à l’octroi des crédits immobiliers, le taux d’usure serait responsable de près de 40 % des refus ! Depuis le 1er janvier, ce taux est passé de 3,05 % à 3,57 % pour un emprunt sur 20 ans et plus. Pour rappel, fin 2022, la Banque de France avait écarté le projet de modification de son mode de calcul, jugé responsable du coup de frein sur le marché du crédit.

Pour Olivier Lendrevie, président de CAFPI, cette hausse du taux d’usure impose aux banques de prêter en dessous de 3 %, car il intègre le coût de l’assurance emprunteur, le coût de prises de garantie et les frais annexes. 

Cela implique une grande frilosité des banques pour octroyer largement des crédits immobiliers !

N° 5 — La performance énergétique, nouvel enjeu majeur sur le marché immobilier ?

Avec la loi Climat et Résilience, le gouvernement entend interdire progressivement la location des passoires thermiques. Depuis le 1er janvier 2023, tous les logements ayant une consommation de plus de 450 kWh/m2/an sont considérés comme impropres à la location et cette interdiction sera étendue dès 2025 aux logements classés G au DPE.

Véritable inquiétude chez les investisseurs, ces mesures ont pour effet de décourager certains achats ou de pousser à vendre. 

Pourtant, il existe certains dispositifs pour doubler son déficit foncier ou bénéficier d’aides financières en cas de rénovation énergétique. 

Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity