Si vous proposez un ou plusieurs logements à la location, vous devez chaque année déclarer le montant des loyers perçus. Mais alors comment déclarer ses revenus pour un investissement locatif. Ces règles s’appliquent qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée. Mais le régime fiscal varie en fonction du montant des revenus fonciers. Sous certaines conditions, un abattement forfaitaire de 30 à 71 % est également prévu.
Location nue : le régime fiscal varie à partir de 15 000 € de revenus
Tous les revenus dû à un investissement locatif dans le cadre d’une location nue, sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ils doivent donc être déclarés tous les ans, en même temps que les autres revenus tels que les salaires.
Cette imposition peut concerner la location d’un appartement ou d’une maison, mais également d’un bureau ou d’un local professionnel. Si les revenus bruts collectés par le propriétaire sont inférieurs à 15 000 euros par an, c’est le régime micro-foncier qui s’applique automatiquement. Dans ce cas, l’administration fiscale accorde un abattement forfaitaire de 30 %. Autrement dit, seuls 70 % des revenus fonciers sont imposables. Une solution avantageuse qui ne permet toutefois pas de déduire de ses revenus d’un investissement locatif, les charges ou les dépenses pour travaux. La déclaration doit être effectuée via le formulaire n°2042.
Si les revenus fonciers tirés de la location non-meublée sont supérieurs à 15 000 euros par an. Alors c’est le régime réel qui s’applique. La déclaration doit porter sur le revenu net foncier, autrement dit la somme des loyers perçus durant l’année déduction faite des travaux, cotisations d’assurance et impôts fonciers (taxe foncière par exemple). La déclaration doit être effectuée via le formulaire n°2044. À noter qu’il est également possible d’opter pour le régime réel ce, même si les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros par an. Mais cette décision est valable pendant trois années consécutives.
Location meublée : jusqu’à 71 % d’abattement forfaitaire
Si les revenus portent sur une location meublée, c’est le régime micro-BIC qui s’applique automatiquement. Pour les revenus inférieurs à 72 600 €, (lors de la déclaration 2020 des revenus 2019, le plafond était fixé à 70 000 €). L’abattement forfaitaire accordé par l’administration fiscale est dans ce cas de 50 %. Mais, comme pour la location nue, les travaux et charges ne sont pas déductibles. Au-delà de 72 600 € de revenus fonciers annuels, c’est le régime de bénéfice réel qui s’applique.
Si la déclaration d’impôt porte sur une location saisonnière, l’imposition est identique à celle de la location meublée classique. Seuls les plafonds de références changent : 176 200 € (170 000 € pour les revenus 2019), et l’abattement fiscal est porté à 71 % dans le cadre du régime micro-BIC.
À noter que la location d’un bien meublé peut être assortie du paiement de la cotisation foncière des entreprises sous certaines conditions.
Précisons enfin que si un même foyer fiscal perçoit 23 000 € ou moins de revenus fonciers annuels, tirés de la location meublée, ou que ses recettes fiscales sont inférieures au total des autres revenus soumis à l’impôt sur le revenu. Alors il est considéré comme loueur en meublé non-professionnel (LMNP).
