Les prix de l’immobilier, en constante hausse depuis de nombreuses années, connaissent un sérieux ralentissement depuis quelques mois. Entre le blocage de l’accès à l’emprunt immobilier causé par le taux d’usure et la hausse du crédit, la mécanique des transactions immobilières s’est grippée.
En conséquence, les prix de l’immobilier résidentiel sont en baisse dans de nombreux secteurs géographiques en France.
Pour les investisseurs, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) demeurent pour l’instant épargnées par cette baisse de rendement. Grâce à leur diversité et leur moindre volatilité, l’investissement en SCPI est stable par rapport à l’immobilier physique. 
Les SCPI peuvent-elles tirer leur épingle du jeu et conserver leur rendement dans la durée ? Quel investissement privilégier pour être à l’abri de la baisse des prix ? Éclairage.

Pourquoi le marché de l’immobilier est-il en baisse ?

Selon le dernier baromètre de Meilleursagents, le paysage immobilier français n’est pas reluisant. Les prix se tassent dans les grandes métropoles (+0,2 %), baissent en zones rurales (-0,3 %) et dégringolent à Paris, avec une baisse de 1,5 % sur un an. Plusieurs facteurs expliquent la baisse des prix de l’immobilier.

La hausse des taux d’intérêt

Amorcée depuis plusieurs mois, la hausse des taux d’intérêt de la Banque centrale européenne se poursuit pour tenter d’enrayer la spirale inflationniste. En augmentant les taux, l’objectif est de limiter le recours au crédit en le rendant dissuasif.

En France, le taux de crédit immobilier est indexé sur les taux d’intérêt de la BCE, en forte augmentation depuis près d’un an. À moins de bénéficier d’un apport personnel conséquent, le coût du crédit désormais prohibitif ralentit fortement le nombre de transactions immobilières.

La baisse des prix de l’immobilier

Avec la baisse du nombre de transactions immobilières, les prix de l’immobilier décroissent. Pourtant, cette baisse est loin de compenser le coût du crédit immobilier, qui dépasse les 3 % sur 20 ans.

En conséquence, les acquéreurs ont une capacité d’emprunt inférieure et sont désormais nombreux à temporiser sur leur projet d’acquisition, malgré la baisse des prix de l’immobilier.

La difficulté d’accès au crédit

L’accès au crédit est également problématique pour beaucoup d’emprunteurs. La hausse des taux d’emprunt d’État (OAT) a fortement augmenté et les banques ne peuvent répercuter cette hausse sur les emprunteurs à cause du taux d’usure.

Désormais révisé mensuellement, ce taux d’usure atteint 4,24 % en avril. Pour ne pas dépasser ce taux d’usure (frais et assurance compris), les banques seraient contraintes d’accorder des taux inférieurs à 3 %, soit sous le seuil de l’OAT. Comme ce n’est pas rentable, les banques préfèrent refuser d’accorder le crédit.

Quel est l’impact de la baisse des prix de l’immobilier sur les SCPI ?

En investissant en SCPI, vous acquérez des parts de biens immobiliers détenues par des sociétés civiles qui vous reversent ensuite des dividendes.

Comme ces investissements sont indexés sur le prix de l’immobilier, ils devraient en toute logique baisser. Cependant, les SCPI ont la particularité d’être très diversifiées notamment en ce qui concerne l’immobilier d’entreprise composé par : 

• les commerces et bureaux
• la santé
• la logistique

Ces entreprises sont moins soumises aux situations de blocage pour l’obtention d’un prêt, rencontrées principalement chez les particuliers.

Ainsi, le prix des parts des SCPI n’est pas nécessairement impacté par les variations de prix de l’immobilier. Ces sociétés ont légalement la possibilité de faire fluctuer le prix des parts qui la composent de plus ou moins 10 % de leur valeur de reconstitution.

Lexique La valeur de reconstitution est la valeur exacte du parc immobilier d’une SCPI incluant les frais, droits et taxes auxquels elle serait soumise pour racheter ses biens.

De manière générale, les SCPI n’ont pas répercuté les hausses des prix de l’immobilier sur le prix de leurs parts. Cette gestion prudente des sociétés de placement a été salvatrice dans cette période de baisse des prix, pour maintenir leur stabilité. 

Pourquoi les SCPI tirent-elles leur épingle du jeu en cette période de baisse des prix ?

Selon l’ASPIM, les SCPI affichaient en 2022 un rendement moyen de 4,53 %. Soit une légère hausse par rapport à 2021 (4,49 %). Ce qui confirme que le marché de la pierre papier est porteur pour les investisseurs en quête de stabilité.

La diversification des SCPI

Les SCPI sont largement diversifiées tant d’un point de vue sectoriel que géographique, ce qui offre une stabilité aux épargnants grâce à la mutualisation des risques. Cette diversification consiste à faire bénéficier la SCPI des avantages : 

• de secteurs d’investissement variés (bureaux, commerces, hôtellerie, santé, logistique…)
• des différentes dynamiques des zones géographiques régionales, nationales et parfois européennes

Les jeunes SCPI boostées par la baisse des prix

La conjoncture permet aux SCPI d’acquérir des biens immobiliers à un prix raisonnable. Les jeunes sociétés civiles en pleine constitution de leur parc peuvent réaliser de bonnes affaires en acquérant des biens décotés. 

Les jeunes SCPI proposent généralement des frais réduits pour leur lancement, ce qui permet d’ : 

• investir à moindre coût pour les épargnants
• attirer plus d’investisseurs

Quel investissement privilégier pour être à l’abri de la baisse des prix ?

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Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity

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