Avec une échéance initialement prévue au 1er août 2021, l’encadrement des loyers à la relocation est finalement reconduit jusqu’au 31 juillet 2022. Dans les 28 agglomérations en zones tendues, le plafonnement reste donc applicable ! Analyse de la situation.
Une reconduction de l’encadrement des loyers pour 2022
Depuis plus de 9 ans maintenant, une majorité des locations vides ou meublées des agglomérations connaissent un strict encadrement de leur loyer. Suite à une relocation, le propriétaire ne peut donc plus fixer librement le loyer applicable à son futur locataire. Et ce dispositif d’encadrement mis en place le 1er août 2012 sera officiellement reconduit à l’identique du 1er août 2021 au 31 juillet 2022 (décret n° 2021-852 du 29 juin 2021). Les propriétaires bailleurs visés par ces mesures concernent dès lors la location de logements « vides » et « meublés » de certaines zones géographiques de France.
À Paris intra-muros comme à Lille et à Plaine Commune depuis le 1er juin 2021, le dispositif est applicable en parallèle d’une autre mesure de plafonnement fixée par la loi Élan. En clair, le propriétaire est limité aux plafonds fixés par l’observatoire des loyers dans le cadre d’une relocation.
La loi ALUR encadre géographiquement le dispositif
Contre toute attente c’est la loi ALUR qui vient définir les zones géographiques touchées par l’encadrement des loyers. Et ses contours sont bien identifiés, ils concernent l’ensemble des « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social. »
Le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 vient quant à lui préciser les agglomérations touchées par cette mesure d’encadrement des loyers. Hors de ces zones dites « tendues », le propriétaire demeure libre de fixer le montant du loyer désiré.
Les logements inclus dans l’encadrement des loyers
Les baux à usage d’habitation de logements vides ou meublés ainsi que le bail mobilité sont visés par le dispositif. Certaines exceptions sont toutefois à noter, à savoir lorsque :
- le logement est neuf ou ancien à l’occasion d’une première location ;
- le logement n’a pas fait l’objet de location depuis plus de 18 mois ;
- des travaux d’amélioration datant de moins de 6 mois et d’un montant équivalent à la dernière année de loyer ont été effectués dans le logement (cela concerne uniquement les contrats de location signés après le 1er janvier 2020).
Dans ce dernier cas, une fois les travaux réalisés le bien immobilier doit obligatoirement obtenir une consommation d’énergie primaire de moins de 331 kWh/m²/an (étiquette énergie entre A à E). Mais de façon générale, le champ d’application relatif à l’encadrement des loyers s’applique au parc locatif privé dans son ensemble. Et si le dispositif à la relocation est actuellement prorogé jusqu’au 31 juillet 2022, il y a fort à parier que cette mesure perdurera dans le temps.
Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity
