Dans les territoires qui appliquent des loyers de référence, un loyer trop élevé expose le bailleur à une amende administrative et au remboursement des sommes perçues en trop. La loi 3DS a permis aux collectivités de reprendre ce pouvoir au préfet. Alors que l’expérimentation doit s’achever fin novembre 2026, le point pour les propriétaires.
L’essentiel
- Un loyer au-dessus du plafond expose à une amende de 5 000 € par logement pour un particulier.
- L’amende ne remplace pas le remboursement du trop-perçu, que le locataire peut réclamer en justice.
- L’expérimentation s’arrête fin novembre 2026 sauf prolongation : le Sénat en débat le 21 octobre.
Selon le rapport de la Cour des comptes présenté le 14 octobre 2026, le plafonnement des loyers s’applique dans neuf territoires, soit environ 70 communes et 1,2 million de locataires du parc privé. Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Grenoble, Bordeaux, plusieurs territoires d’Île-de-France et 24 communes du Pays basque sont concernés. Pour un bailleur, l’enjeu n’est pas théorique : le dépassement se contrôle et se sanctionne.
Le plafond à respecter
Chaque année, un arrêté préfectoral fixe un loyer de référence au mètre carré selon le quartier, le nombre de pièces, l’époque de construction et le type de location, vide ou meublée. Le loyer de base ne doit pas dépasser ce montant majoré de 20 %. Le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré.
Un complément de loyer reste possible pour un logement aux caractéristiques exceptionnelles par rapport aux biens comparables du quartier : grande terrasse, vue remarquable, prestations rares. Il doit être justifié dans le bail et peut être contesté par le locataire. Il est interdit pour un logement classé F ou G. Pour bien distinguer ce plafond du gel des hausses à la relocation, voir notre article sur les différences entre plafonnement et encadrement des loyers.
Qui sanctionne ?
À l’origine, seul le préfet pouvait mettre en demeure et sanctionner un bailleur. La loi 3DS du 21 février 2022 a permis aux collectivités qui appliquent l’encadrement de demander à exercer elles-mêmes ce pouvoir. Paris instruit ainsi les signalements des locataires depuis le 1er janvier 2023. À Bordeaux, la Ville met à disposition un simulateur en ligne et oriente les litiges vers la commission départementale de conciliation de la Gironde, puis vers le juge.
Comment se déroule la procédure
- Le signalement : le locataire vérifie son loyer avec le simulateur officiel et signale le dépassement.
- La mise en demeure : le bailleur est invité à mettre le bail en conformité et à rembourser le trop-perçu. À Paris, il dispose de deux mois pour répondre.
- Le second avertissement : sans réponse satisfaisante, un nouveau courrier annonce la sanction, avec un dernier délai.
- L’amende : jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une société, pour chaque logement concerné.
L’amende ne corrige ni le bail ni le loyer. Pour obtenir la baisse du loyer et la restitution des sommes, le locataire saisit la commission de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection. Il dispose de trois ans à compter de la signature du bail pour agir. Un complément de loyer se conteste dans les trois mois suivant la signature.
Exemple chiffré : un dépassement de 80 € par mois
Un écart qui paraît modeste chaque mois finit par peser lourd, une fois additionnés le remboursement et l’amende.
Exemple chiffré : un T2 de 40 m² loué 720 €
Prenons, à titre d’exemple, un loyer de référence majoré de 16 € le m² pour ce type de logement dans le quartier. Le loyer de base ne devrait pas dépasser 640 €. Le bailleur le loue 720 € depuis deux ans, sans complément de loyer justifié.
| Plafond : 40 m² × 16 € | 640 € par mois |
| Dépassement mensuel | 80 € |
| Trop-perçu sur 24 mois, à rembourser | 1 920 € |
| Amende maximale pour un particulier | 5 000 € |
| Risque total | jusqu’à 6 920 € |
À cela s’ajoute la baisse du loyer pour la suite du bail : 960 € de recettes en moins chaque année.
Le calcul montre qu’un loyer « optimisé » de quelques dizaines d’euros peut coûter bien plus qu’il ne rapporte. Le rendement locatif d’un bien en zone encadrée doit donc se calculer sur le loyer plafonné, pas sur le loyer espéré.
Ce qui se joue d’ici fin novembre
Créée par la loi ELAN de 2018 et prolongée par la loi 3DS, l’expérimentation arrive à échéance fin novembre 2026, le 24 selon la Cour des comptes. Une proposition de loi adoptée par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025 voulait la rendre définitive et l’étendre. La commission des affaires économiques du Sénat a retenu le 14 octobre une prolongation de deux ans, sur les mêmes territoires, position que soutient le gouvernement. La Cour des comptes, elle, conditionne toute prolongation à une réforme : données plus fiables, compléments de loyer clarifiés, recours simplifiés.
Au 16 octobre 2026, rien n’est voté. Le texte doit passer en séance au Sénat le 21 octobre, puis être adopté dans les mêmes termes par les deux chambres avant la fin novembre. Quelle que soit l’issue, le gel des hausses de loyer à la relocation en zone tendue continue de s’appliquer jusqu’au 31 juillet 2027.
Les bons réflexes avant de signer un bail
- Calculer le plafond avec le simulateur de la collectivité, à partir de la surface habitable exacte.
- Reporter dans le bail le loyer de référence et le loyer majoré.
- Ne prévoir un complément de loyer que pour des caractéristiques réellement exceptionnelles, décrites précisément.
- Vérifier la classe énergétique : en F ou G, ni complément ni hausse.
- Soigner le reste du bail, notamment la clause résolutoire désormais obligatoire.
Les erreurs à éviter
- Reprendre le loyer de l’ancien locataire sans vérifier qu’il respecte le plafond de l’année.
- Compter des annexes ou des combles dans la surface pour gonfler le plafond.
- Ignorer un courrier de mise en demeure : le silence mène directement à l’amende.
- Croire que la fin éventuelle de l’expérimentation efface les dépassements passés.
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Questions fréquentes
L’amende s’applique-t-elle par logement ?
Oui. Un bailleur qui dépasse le plafond dans plusieurs logements peut être sanctionné pour chacun d’eux.
Le locataire peut-il agir après avoir quitté le logement ?
Oui, tant qu’il reste dans le délai de trois ans à compter de la signature du bail, il peut réclamer les sommes versées en trop.
Que devient le plafond si l’expérimentation n’est pas prolongée ?
Les loyers de référence cesseraient de s’appliquer aux nouveaux baux. L’encadrement des hausses à la relocation en zone tendue, lui, resterait en vigueur.
Les locations meublées sont-elles concernées ?
Oui, avec des loyers de référence propres aux meublés. Les locations touristiques de courte durée ne le sont pas.
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Sources : Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140 ; loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (3DS) · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3 et 7-1 ; loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (complément de loyer interdit en classes F et G) · Banque des Territoires : le rapport de la Cour des comptes sur l’encadrement des loyers (14 octobre 2026) · Batiweb : le Sénat privilégie une prolongation de deux ans · Sénat : proposition de loi sur l’encadrement des loyers, séance publique du 21 octobre 2026 · Ville de Paris : l’encadrement des loyers, signalement et sanctions · Ville de Bordeaux : l’encadrement des loyers · service-public.fr
Photo : Sdegroisse, CC BY-SA 4.0, wikimedia