Le diagnostic de performance énergétique décide désormais du droit de louer. Pour un bailleur dont le logement est classé F ou G, l’essentiel est de connaître les échéances, de vérifier son DPE et de lancer les travaux sans attendre l’issue des débats parlementaires.
L’essentiel en 30 secondes
- Un logement classé G ne peut plus être loué par un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025.
- Les F suivront en 2028, les E en 2034.
- Un assouplissement est en discussion, mais rien n’est voté : il faut agir avec le calendrier actuel.
La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a ajouté un critère à la définition du logement décent : un niveau minimal de performance énergétique, mesuré par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Un logement qui ne l’atteint pas n’est pas interdit d’existence, mais il ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail. Pour les propriétaires bailleurs, le calendrier est désormais concret, même si un projet de loi en discussion pourrait l’assouplir.
Le calendrier en métropole
Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus augmenter, ni à la révision annuelle, ni à la relocation, ni au renouvellement du bail. Depuis le 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an sont jugés non décents. Puis les interdictions s’étendent classe par classe :
En outre-mer, les échéances sont décalées : 2028 pour les G et 2031 pour les F. Les règles s’appliquent aux locations vides et meublées occupées à titre de résidence principale.
Concrètement, l’interdiction joue à la signature d’un nouveau bail, à son renouvellement ou à sa reconduction tacite. Un locataire déjà en place n’est pas expulsé, mais il peut exiger du bailleur la mise aux normes et saisir le juge si rien n’est fait.
Ce qui a changé avec le DPE 2026
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l’électricité dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Environ 850 000 logements chauffés à l’électricité sont ainsi sortis des classes F et G sans travaux. Les propriétaires concernés peuvent télécharger gratuitement une attestation actualisée sur le site de l’Ademe, sans refaire le diagnostic. Autre point à vérifier : les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables, et un DPE récent est opposable, ce qui permet au locataire de se retourner contre le bailleur en cas d’erreur.
Un assouplissement encore en discussion
Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, est en cours d’examen à l’Assemblée nationale. Il prévoit notamment de permettre la location de certains logements F ou G à partir de 2028 si le propriétaire s’engage à réaliser des travaux de rénovation dans un délai donné.
Au 16 octobre 2026, ce texte n’est pas définitivement adopté. Tant qu’il n’est pas voté et publié, le calendrier de la loi Climat s’applique tel quel : ne comptez pas sur lui pour repousser vos travaux.
Une exception existe déjà en copropriété : si le bailleur prouve qu’il a tout tenté sans obtenir le vote des travaux sur les parties communes, le juge ne peut pas lui imposer de travaux qu’il ne peut pas réaliser.
Un exemple chiffré
Exemple chiffré : une maison de 85 m² classée F, chauffée au fioul
Le bail arrive à échéance en 2028. Un audit énergétique propose deux étapes : isolation des combles et des murs par l’intérieur, puis pompe à chaleur.
| Loyer | 650 € par mois, soit 7 800 € par an |
| Coût estimé des travaux | 38 000 € |
| Déficit foncier imputable sur le revenu global | jusqu’à 10 700 € par an |
| Classe après travaux | C : louable au-delà de 2034, loyer à nouveau révisable |
| Sans travaux, à partir de 2028 | jusqu’à 7 800 € de loyers perdus par an |
Avec les aides auxquelles le propriétaire a droit et le déficit foncier, le reste à charge net d’impôt peut être nettement réduit, et la valeur de la maison augmente.
Pour savoir par où commencer, voyez les travaux à réaliser dans une passoire thermique.
Un cas concret en copropriété
Une bailleresse possède un studio classé G au dernier étage d’un immeuble des années 1960. Elle ne peut pas isoler seule la toiture, qui est une partie commune. Elle fait inscrire les travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale et, en attendant, remplace ses fenêtres et ses radiateurs. Si le vote échoue, elle conserve les convocations et les procès-verbaux : ce sont ses preuves face à un locataire ou au juge.
Les étapes pour un bailleur
- Vérifier son DPE : date, validité, et attestation 2026 pour un logement chauffé à l’électricité.
- Faire réaliser un audit énergétique : il hiérarchise les travaux et chiffre le gain de classe.
- Prioriser l’enveloppe : toiture et combles, murs, planchers bas, menuiseries, puis ventilation et chauffage.
- Monter le financement : MaPrimeRénov’, certificats d’économies d’énergie, éco-prêt à taux zéro (jusqu’à 50 000 € pour une rénovation globale), déficit foncier en location nue.
- Choisir des artisans RGE, condition des aides publiques.
- Faire refaire le DPE après travaux et l’annexer au bail.
Les erreurs à éviter
- Attendre 2027 pour lancer les travaux : les artisans qualifiés seront très sollicités.
- Changer seulement le chauffage sans isoler : le gain de classe est souvent insuffisant.
- Compter sur le vote du projet de loi : son contenu final reste incertain.
- Augmenter le loyer d’un logement F ou G à la relocation : la hausse est illégale et remboursable.
Si les travaux ne sont pas envisageables, la vente reste possible : il est par exemple possible de vendre un logement occupé ou à rénover, et certains investisseurs se demandent même s’il faut acheter une passoire thermique.
Questions fréquentes
Puis-je vendre un logement classé G ?
Oui. L’interdiction ne concerne que la location. Un audit énergétique doit toutefois être remis à l’acheteur pour une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G.
Mon locataire peut-il partir ou réduire son loyer ?
Il peut demander la mise en conformité et saisir le juge, qui peut ordonner des travaux et, selon les cas, une réduction du loyer jusqu’à leur réalisation.
La location saisonnière est-elle concernée ?
Les règles de décence visent la résidence principale. Les meublés de tourisme ont leurs propres exigences de DPE depuis la loi du 19 novembre 2024.
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Sources : Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience), articles 159 et 160 · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6, 17-1 et 20-1 ; décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 modifié (décence) · Arrêté du 13 août 2025 (coefficient de conversion de l’électricité dans le DPE, applicable au 1er janvier 2026) · Sénat : projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement (adopté le 8 juillet 2026) · Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (meublés de tourisme) · Anah : MaPrimeRénov’ · ministère de la Transition écologique : calendrier de la décence énergétique · service-public.fr
Photo : Benoît Prieur, CC0, wikimedia