Les statistiques publiques dressent un portrait du logement français plus nuancé qu’on ne le croit : un parc qui grossit lentement, une vacance qui recule, des passoires énergétiques moins nombreuses et un marché qui hésite. Voici les chiffres à connaître et la façon de les lire.
L’essentiel
- La France compte 38,4 millions de logements, dont 3 millions vacants, une part en recul.
- 57,4 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale, une proportion stable.
- Les prix de l’ancien reculent de 0,8 % sur un an, de 1,3 % pour les maisons.
On entend souvent que la France manque de logements, que tout le monde veut devenir propriétaire ou que les prix ne baissent jamais. Les derniers bilans de l’Insee, du service statistique du ministère de la Transition écologique et des notaires permettent de vérifier ces idées reçues. Certaines tiennent, d’autres beaucoup moins.
Un parc de 38,4 millions de logements
Au 1er janvier 2025, la France hors Mayotte comptait 38,4 millions de logements, selon l’Insee. Le parc continue de progresser, mais plus lentement qu’avant : environ 0,9 % par an depuis 2018, contre 1,2 % par an au cours des années 2000. Les maisons restent majoritaires, avec 54,4 % des logements, une particularité française par rapport à beaucoup de pays voisins où l’appartement domine.
Premier enseignement : la vacance, longtemps en hausse, recule depuis quelques années, et la part des résidences secondaires est stable. La vacance reste plus forte dans les communes rurales (8,1 %) que dans l’agglomération parisienne (7,4 %), et nettement plus élevée dans les départements d’outre-mer (11,3 %).
Propriétaires et locataires : un équilibre stable
57,4 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale. Parmi eux, 22,6 % remboursent encore un emprunt et 34,9 % n’ont plus de crédit en cours. Côté location, les bailleurs privés logent 22,8 % des ménages et les bailleurs sociaux 17,6 %. Les 2,2 % restants sont logés gratuitement, souvent par un proche ou un employeur.
Cette proportion de propriétaires bouge très peu depuis une dizaine d’années. La hausse des taux de 2022-2023 a surtout retardé l’achat des primo-accédants, sans bouleverser l’équilibre général.
Passoires énergétiques : moins nombreuses qu’annoncé
Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique, environ 3,9 millions de résidences principales étaient classées F ou G au 1er janvier 2025, soit 12,7 % du total. C’est 327 000 de moins en un an, mais près de 40 % de cette baisse s’explique par la révision du calcul du DPE pour les petites surfaces, et non par des travaux. Le changement du coefficient appliqué à l’électricité, entré en vigueur le 1er janvier 2026, doit encore sortir des centaines de milliers de logements de cette catégorie sur le papier.
La proportion de passoires est proche chez les propriétaires occupants (14 %) et dans le locatif privé (13,8 %), bien plus faible dans le parc social (5,8 %).
Pour un bailleur privé, l’enjeu est concret : un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis 2025, et la règle s’étendra aux logements F en 2028.
Rénover, vendre ou attendre : nous comparons les options dans notre article sur les logements classés F interdits à la location en 2028.
Un marché qui ralentit sans s’effondrer
Sur les douze mois achevés fin juin 2026, environ 958 000 logements anciens ont été vendus, un volume à peu près stable depuis le début de l’année. Les prix ont reculé de 0,8 % sur un an selon l’indice Notaires-Insee : les appartements sont quasiment stables (−0,1 %), les maisons baissent de 1,3 %. Le crédit reste le principal frein, avec un taux moyen de 3,31 % en août 2026 d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, après deux hausses de taux de la Banque centrale européenne en juin et en septembre. Pour savoir ce que cela change pour un projet de vente, voyez vendre maintenant ou attendre 2027.
Ce que représente une baisse de 1,3 %
Exemple chiffré : une maison estimée 250 000 € il y a un an
| Estimation il y a un an | 250 000 € |
| Baisse moyenne des maisons sur un an | − 1,3 % |
| Baisse correspondante | environ 3 250 € |
C’est peu au regard des écarts liés à l’état du bien : une maison classée F, sans travaux récents, peut se négocier bien plus en dessous d’un logement comparable classé C, parce que l’acheteur intègre le coût de la rénovation. La moyenne nationale ne dit donc presque rien du prix d’une maison précise.
Cas concret : vendre une maison de campagne mal classée
Un couple veut vendre la maison de ses parents dans un bourg rural, classée F, vide depuis deux ans. Les chiffres nationaux jouent sur trois tableaux à la fois : le secteur compte beaucoup de logements vacants, les acheteurs empruntent plus cher et la maison demande des travaux d’isolation. Une estimation fondée sur les ventes réelles du secteur, un chiffrage des travaux et, le cas échéant, un audit énergétique permettent de fixer un prix cohérent et d’éviter des mois d’annonce sans visite. Lorsque la maison vient d’une succession, voyez aussi comment vendre une maison reçue en héritage.
Comment utiliser ces chiffres pour son projet
- Partir du local : les ventes de la commune et du quartier, consultables sur la base publique DVF, comptent plus que l’indice national.
- Regarder l’étiquette énergétique avant tout le reste : c’est aujourd’hui l’un des premiers critères de négociation.
- Suivre le crédit : un dixième de point de taux change la capacité d’achat des acquéreurs plus vite que les prix.
- Comparer à l’offre : dans un secteur où beaucoup de biens sont à vendre, les délais s’allongent et la marge de négociation augmente.
Nous rappelons la méthode complète dans les clés d’une juste estimation immobilière.
Les erreurs à éviter
- Fixer un prix à partir d’un chiffre national ou d’une moyenne de ville sans tenir compte de l’état du bien.
- Croire qu’un DPE ancien suffit : un diagnostic réalisé avant juillet 2021 n’est plus valable.
- Attendre un rebond des prix en laissant un logement vide se dégrader.
- Confondre prix affichés dans les annonces et prix réellement signés chez le notaire.
Questions fréquentes
Les prix vont-ils continuer à baisser ?
Personne ne peut l’affirmer. La tendance nationale est légèrement baissière, mais elle varie fortement selon les villes, le type de bien et son état.
Où trouver les prix de vente réels de ma commune ?
Le site public « Demandes de valeurs foncières » (DVF) recense les ventes des dernières années, adresse par adresse, hors Alsace-Moselle et Mayotte.
Un logement vacant coûte-t-il de l’argent à son propriétaire ?
Oui : taxe foncière, assurance, entretien et, dans certaines communes, taxe sur les logements vacants ou taxe d’habitation majorée.
Mon logement classé F perd-il forcément de la valeur ?
Il se vend en général moins cher qu’un bien équivalent mieux classé, mais l’écart dépend du marché local et du coût réel des travaux pour gagner une ou deux classes.
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Sources : Insee Focus n° 359 : le parc de logements au 1er janvier 2025 (septembre 2025) · SDES / ONRE : le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025 · Insee, Informations rapides n° 216 : indices Notaires-Insee des prix des logements anciens, 2e trimestre 2026 (8 septembre 2026) · Observatoire Crédit Logement/CSA, taux des crédits immobiliers (août 2026) · Banque centrale européenne, décisions de politique monétaire (juin et septembre 2026) · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (calendrier d’interdiction de location des logements G puis F) · service-public.fr
Photo : P.poschadel, CC BY-SA 2.0 FR, wikimedia