Pour louer un logement en France, celui-ci doit comporter certains critères de décence essentiels. Parmi eux, on retrouve le critère de hauteur sous-plafond minimale pour assurer une parfaite fonctionnalité du bien et préserver la santé des occupants.
Au cours de l’été, le gouvernement a fait publier un décret qui a provoqué l’émoi de nombreuses associations. En cause ? La suppression du critère de hauteur minimale pour rendre un logement habitable ou non.
De son côté, le ministre du Logement assure que ce décret ne modifie en rien les normes actuelles. Qu’en est-il réellement ? Décryptage.
Hauteur sous plafond, que dit la loi ?
La hauteur sous plafond est la distance mesurée verticalement entre le sol et le plafond (ou faux plafond en cas de doublage). Selon les époques de construction, la hauteur sous-plafond varie beaucoup :
- 2,50 mètres dans les constructions neuves
- 2,60 mètres pour le premier étage d’un immeuble ancien
- jusqu’à 3,20 mètres pour les appartements haussmanniens
Depuis le 13 décembre 2000 et sa loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU), le critère de décence des logements est introduit dans les textes suivants :
- l’article 1719 du Code civil pour en faire un principe général
- la loi du 6 juillet 1989 dans le volet obligation du bailleur
- le Code de la Sécurité sociale, pour conditionner les aides sociales au respect des normes de décence
Depuis cette loi, l’ensemble des logements loués doit respecter les critères de décence et de salubrité dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du locataire. Les caractéristiques de cette décence ont été précisées par le décret du 30 janvier 2002 dont l’article 4 dispose qu’un logement doit comporter une pièce principale ayant soit :
- une hauteur sous-plafond au moins égale à 2,20 mètres
- un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes
Pour chaque département, les règles de salubrité et de décence minimales sont précisées dans un document appelé règlement sanitaire départemental, fixé par arrêté préfectoral. Le respect de ce règlement incombe aux maires des communes, qui sont habilités à mener des contrôles.
Ces règles peuvent être plus strictes que l’impose le décret du 30 janvier 2002. C’est notamment le cas à Lyon, où la ville impose une hauteur sous plafond minimale de 2,30 mètres.
Quelles sont les évolutions du nouveau décret sur la hauteur minimale ?
Le décret 2023-695 du 29 juillet 2023 entrera en vigueur dès le 1er octobre prochain. Celui-ci confirme que « les locaux d’habitation dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 mètres sont impropres à l’habitation », mais fixe une exception lorsque ceux-ci respectent les dispositions du décret du 30 janvier 2002.
En d’autres termes, si un logement a une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 mètres, mais qu’il dispose d’un volume habitable d’au moins 20 mètres cubes, il est considéré décent et donc louable.
Ainsi, un logement ayant une surface habitable minimale de 11,20 m2 et une hauteur sous plafond de 1,80 mètre pourra être loué en toute légalité. En effet, le volume de ce bien est supérieur à 20 mètres cubes (11,20 m2 x 1,80 mètre = 20,16 m3).
Pourquoi ce décret provoque-t-il un tollé auprès des associations ?
Le ministre en charge du logement Patrice Vergriete a beau tenter de rassurer, les associations sont vent debout face à ce décret. Pour lui, l’ambition du décret est d’harmoniser la législation et non de rendre habitables des logements qui ne l’étaient pas.
De nombreuses associations dénoncent un retour en arrière propice à de nombreux abus. La Fondation Abbé Pierre, qui a recensé 3,8 millions de mal logés en France, redoute que la hauteur minimale de 2,20 mètres puisse être contournée par les bailleurs peu scrupuleux, exposant ses occupants à des problèmes de santé y compris psychique.
Selon Luc Ginot, directeur de la santé publique à l’ARS d’Île-de-France, cette mesure constitue un recul en matière de santé publique.
De plus, cela risque d’entraîner de nombreuses complications judiciaires en cas de conflits entre bailleur et locataire. En effet, le tribunal devra arbitrer entre les règles sanitaires départementales en vigueur et ce nouveau décret. Imbroglios en perspective !
Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity
