Avant la fin du dispositif Pinel prévue pour le 31 décembre 2024, le Gouvernement a prévu une baisse progressive des avantages fiscaux dès le 1er janvier 2023. Le 14 juin dernier, l’Inspection générale des finances (IGF) et le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD), ont remis au Parlement un rapport pour préparer l’après Pinel, suggérant notamment de remplacer le dispositif dédié aux particuliers, par une incitation aux investisseurs institutionnels.
Les investisseurs institutionnels nouveaux acquéreurs des logements intermédiaires ?
Et si les programmes neufs de logements intermédiaires étaient à l’avenir majoritairement financés par les banques et les assurances. C’est en tous cas ce que préconise un rapport de l’IGF et du CGEDD, remis mi-juin au Parlement. En lieu et place du dispositif Pinel qui accorde des réductions d’impôt aux particuliers qui investissement dans la construction, la production pourrait donc dorénavant être soutenue par les investisseurs institutionnels. Une proposition qui trouve sa justification dans le coût du Pinel : « Le coût du soutien à la construction neuve s’élève à 38 000 € par logement pour le dispositif Pinel, contre 28 000 € pour un soutien aux investisseurs institutionnels », note à ce sujet le rapport.
Et le document de préciser que les besoins en logements neufs intermédiaires se situent entre 18 000 et 42 000 unités par an pendant dix ans, alors que « les acteurs rencontrés tendent à considérer que le marché pourrait financer 50 000 logements intermédiaires par an sous réserve de capacités de production adéquates ». Or, ces mêmes logements sont exonérés de taxe foncière pendant vingt ans, ce qui constitue un frein majeur pour les communes. Dès lors, cette exonération pourrait être remplacée par un crédit d’impôt de l’Etat.
Des OPCI pour diriger l’épargne des ménages vers les logements intermédiaires
Actuellement, grâce au dispositif Pinel, les particuliers bénéficient d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du montant total de l’investissement, selon la durée de mise en location, respectivement fixée à 6, 9 ou 12 ans. À partir du 1er janvier 2023, cet avantage sera de 10,5 % pour 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans, avant de passer à 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans et 14 % pour 12 ans, le 1er janvier 2024.
Le rapport recommande de maintenir l’incitation des particuliers à l’investissement dans les logements intermédiaires, mais en privilégiant plutôt le développement d’organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) dédiés. Cela « pourrait permettre de continuer de diriger l’épargne des ménages vers le logement intermédiaire sans déstabiliser les acteurs de la construction et sans dispositif d’incitation fiscale supplémentaire », notent l’IGF et le CGEDD. Cette proposition pourrait toutefois rencontrer un obstacle : l’absence « du lien de propriété avec un bien » qui pourrait cependant être compensée par une meilleure rentabilité et un investissement moins onéreux.
Reste la question des logements sociaux pour lesquels les maires ont un objectif de création de 25 %, dans le cadre de la loi SRU. Après une analyse des besoins, la mission préconise de supprimer cette obligation au sein des programmes de logements intermédiaires, lorsque le quota est dépassé. Autrement dit, les maires disposeraient d’un libre-arbitre leur permettant de privilégier logements sociaux ou logements intermédiaires au sein de leur commune.
Alexandre Lamarche – Groupe Serenity
