Trop aisés pour un HLM, pas assez pour le marché libre des métropoles : c’est le public du logement intermédiaire. Le Pinel disparu, deux outils prennent la suite, avec des logiques très différentes.
L’essentiel
- Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 ; les engagements en cours vont à leur terme.
- Le logement locatif intermédiaire des institutionnels repose sur une TVA à 10 % et des loyers environ 15 % sous le marché.
- Les particuliers ont le statut du bailleur privé : amortissement de 3,5 % par an en loyer intermédiaire, jusqu’à 8 000 €.
Le logement intermédiaire s’adresse aux ménages dont les revenus dépassent les plafonds du logement social, mais qui peinent à se loger au prix du marché dans les zones tendues : jeunes actifs, infirmiers, enseignants, familles monoparentales. Pendant dix ans, le Pinel a été le principal moteur de cette offre, en accordant une réduction d’impôt aux particuliers qui achetaient un logement neuf pour le louer sous plafonds. Il a pris fin le 31 décembre 2024, après deux années de réduction progressive de l’avantage.
Ce que préconisaient les inspections dès 2021
Un rapport de l’Inspection générale des finances et du Conseil général de l’environnement et du développement durable, remis au Parlement en juin 2021, avait préparé ce tournant. Il jugeait le Pinel coûteux pour les finances publiques :
Il recommandait donc de confier davantage la production à ces derniers : assureurs, banques, foncières, filiales des organismes de logement social. Il suggérait aussi d’orienter l’épargne des ménages vers des fonds dédiés plutôt que vers la détention directe.
Premier relais : le logement locatif intermédiaire
Créé en 2014, le logement locatif intermédiaire (LLI) est la voie des institutionnels. L’investisseur achète des logements neufs avec une TVA à 10 % au lieu de 20 % et bénéficie d’un allègement de taxe foncière sur une longue durée, jusqu’à vingt ans. En contrepartie, il loue sur une longue durée à des ménages sous plafonds de ressources, à des loyers environ 15 % sous le marché. Les grands opérateurs, comme les filiales d’Action Logement ou de la Caisse des dépôts, en ont fait un métier. L’accès des particuliers, possible depuis 2025 en passant par une société, reste marginal : il suppose une structure dédiée et un engagement long. Pour le détail, voir l’avantage fiscal du logement locatif intermédiaire.
Second relais : le statut du bailleur privé
La loi de finances pour 2026 du 19 février 2026 a créé le statut du bailleur privé, souvent appelé dispositif Jeanbrun, du nom du ministre du Logement. Il ne s’agit plus d’une réduction d’impôt, mais d’un amortissement déductible des loyers, ouvert aux achats réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 :
- logements visés : appartements neufs ou anciens réhabilités, avec des travaux d’au moins 30 % du prix, dans un immeuble collectif ;
- base : 80 % du prix, la part du terrain étant fixée forfaitairement à 20 % ;
- engagement : location nue, en résidence principale, pendant au moins neuf ans, à un locataire hors du cercle familial, sous plafonds de loyers et de ressources.
Le taux et le plafond annuels dépendent du niveau de loyer choisi :
3,5 % par an dans le neuf (3 % dans l’ancien), plafond de 8 000 € par an et par foyer.
4,5 % par an dans le neuf (3,5 % dans l’ancien), plafond de 10 000 €.
5,5 % par an dans le neuf (4 % dans l’ancien), plafond de 12 000 €.
Exemple chiffré : un deux-pièces neuf en zone A
Un investisseur achète 250 000 € un deux-pièces neuf de 45 m² et le loue en loyer intermédiaire. Avec un plafond de loyer de 14,64 € par m² en zone A pour 2026, corrigé d’un coefficient de surface, le loyer annuel tourne autour de 8 800 €.
Exemple chiffré : la première année
| Base amortissable (80 % de 250 000 €) | 200 000 € |
| Amortissement annuel à 3,5 % (sous le plafond de 8 000 €) | 7 000 € |
| Loyers de l’année | environ 8 800 € |
| Charges et taxe foncière | − 2 000 € |
| Intérêts d’emprunt | − 4 500 € |
| Revenu foncier avant amortissement | 2 300 € |
| Revenu foncier imposable après amortissement | 0 € |
L’amortissement efface entièrement le revenu foncier. Le surplus ne se déduit pas du revenu global selon la lecture dominante du texte ; il se reporte sur les revenus fonciers suivants.
Cas concret : choisir entre achat direct et placement collectif
Une salariée de 40 ans dispose de 40 000 € d’épargne. Le statut du bailleur privé lui demande d’emprunter, de gérer un locataire et de s’engager neuf ans. L’alternative, préconisée dès 2021, consiste à placer son épargne dans des fonds immobiliers investis en logement intermédiaire : pas de gestion, mais pas d’avantage fiscal comparable et un capital soumis aux variations de valeur des parts.
Les erreurs à éviter
- Choisir un logement pour l’avantage fiscal sans vérifier la demande locative du quartier au loyer plafonné.
- Oublier qu’une maison individuelle n’est pas éligible au statut du bailleur privé.
- Négliger la revente : les amortissements déduits réduisent le prix d’achat retenu pour calculer la plus-value.
- Rompre l’engagement de location avant neuf ans, ce qui remet en cause l’avantage.
- Louer sans vérifier l’avis d’imposition du candidat : le respect des plafonds de ressources s’apprécie à la signature du bail et doit pouvoir être prouvé.
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Questions fréquentes
Peut-on encore bénéficier du Pinel ?
Seulement pour les investissements réalisés jusqu’à fin 2024. Les engagements en cours continuent de produire leurs effets jusqu’à leur terme, y compris les prorogations de location déjà prévues, à condition de respecter les plafonds jusqu’au bout.
Le statut du bailleur privé fonctionne-t-il en location meublée ?
Non, il est réservé à la location nue à usage de résidence principale.
Où trouver les plafonds de loyer et de ressources ?
Ils sont publiés chaque année par l’administration fiscale et repris sur service-public.fr ; l’ADIL de votre département peut les vérifier pour votre commune.
Le logement intermédiaire compte-t-il dans les quotas de la loi SRU ?
Non : seuls les logements sociaux sont pris en compte pour les 20 ou 25 % exigés des communes concernées.
Sources : Inspection générale des finances et CGEDD, rapport sur le soutien au logement locatif intermédiaire (juin 2021) · Code général des impôts, article 199 novovicies (Pinel) et article 279-0 bis A (TVA à 10 % du logement intermédiaire) · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (statut du bailleur privé, article 31 du CGI) · Profession CGP : tour d’horizon du statut de bailleur privé · SeLoger : logement locatif intermédiaire, ce qui change (décembre 2025) · BOFiP, BOI-BAREME-000017 (plafonds de loyer 2026) · service-public.fr
Photo : Lektz, CC BY-SA 4.0, wikimedia