La terminologie très proche de ces deux notions est source de confusion pour les locataires et certains bailleurs. Il est fréquent que le terme plafonnement soit employé à tort pour désigner l’encadrement des loyers, et vice versa.
Pour faire simple, le plafonnement consiste à fixer le montant de loyer maximum qu’un bailleur peut appliquer à son locataire. L’encadrement est le dispositif qui limite l’augmentation du loyer.
Zoom sur les spécificités de ces deux notions, pour tout savoir et ne plus jamais les confondre !

L’encadrement des loyers 

L’encadrement des loyers est un dispositif issu de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que l’article 17 précise que “la fixation du loyer des logements est en principe libre”, il est complété par l’article 18 qui introduit une exception : en zones tendues, un dispositif d’encadrement est prévu pour freiner l’augmentation des loyers.

L’encadrement des loyers, qu’est-ce que c’est ?

L’encadrement des loyers est un dispositif qui vise à limiter la hausse des loyers lors de la relocation des logements. 

En cas de nouvelle location, le propriétaire ne peut exiger un loyer supérieur à celui appliqué au précédent locataire.

L’info du Groupe Serenity La seule augmentation de loyer autorisée est celle prévue par l’Indice de Référence des Loyers (IRL). A la date anniversaire du bail, le propriétaire est autorisé à augmenter le loyer dans la limite de l’indice publié par l’INSEE. Sauf si le logement a une étiquette énergétique classée F ou G, dans ce cas l’augmentation du loyer est interdite depuis le 24 août 2022.

Où est appliqué l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est appliqué dans 28 agglomérations considérées en zones tendues. Ces zones présentent un fort déséquilibre entre l’offre et la demande, rendant très difficile l’accès au logement pour les candidats locataires. Généralement, il s’agit des métropoles de plus de 50 000 habitants qui regroupent les caractéristiques suivantes : 

• niveau élevé des loyers
• les logements anciens ont un prix d’acquisition élevé
• nombre élevé de candidatures pour la location d’un logement

Quels logements sont concernés par l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers s’applique à la majorité du parc locatif privé loué à titre de résidence principale. Il concerne les logements  : 

• “nus” ou loués “vides”
• meublés
• soumis à un bail mobilité

A l’exception des logements : 

• neufs ou anciens dont c’est la première location
• vacants depuis plus de 18 mois
• ayant fait l’objet de travaux d’amélioration dans les 6 derniers mois, dont le montant est égal ou supérieur à la dernière année de loyer

Dans ces cas, le propriétaire peut librement fixer le montant du loyer, n’étant pas concerné par l’encadrement. 

Cas d’exonération de l’encadrement des loyers 

Deux hypothèses permettent d‘exonérer le propriétaire de l’encadrement de son loyer.

Pour cela, le logement doit avoir une étiquette énergétique supérieure ou égale à E et remplir certaines conditions : 

• un loyer manifestement sous-évalué : le bailleur doit apporter la preuve de la sous-évaluation grâce à des références de voisinage répondant à des critères précis. Compte tenu de la complexité de la démarche, celle-ci est peu utilisée.
• la réalisation de certains gros travaux depuis la dernière location. Il s’agit des travaux d’amélioration ou de mise en conformité dont le montant est au moins égal à 50 % des loyers de la dernière année.

Le plafonnement des loyers

Instaurée en 2014 par la loi Alur, le plafonnement consiste à fixer le montant maximum du loyer qu’un propriétaire peut exiger à son locataire. Exprimé en €/ m2, le loyer ne peut être supérieur de 20 % à un loyer médian fixé par arrêté préfectoral.

Ce dispositif a été mis en place dans seulement deux agglomérations (Paris en 2016 et Lille en 2017), ce qui a été à l’origine d’un imbroglio juridique. En conséquence, le Conseil d’État avait jugé le plafonnement des loyers illégal en raison d’une faille juridique dans ses modalités d’application.

L’info Groupe-Serenity Le conseil d’état a justifié sa décision en affirmant que la loi encadrant le plafonnement aurait dû mentionner le caractère expérimental de cette mesure initialement destinée aux communes volontaires.  C’est en effet 28 agglomérations qui étaient concernées par ce plafonnement et non Paris et Lille uniquement.  C’est bien la limitation à ces deux agglomérations qui a entraîné l’illégalité de la mesure.

L’article 140 de la loi Elan de novembre 2018 a remis au goût du jour le plafonnement des loyers, sous l’appellation d’encadrement des loyers. Il est désormais étendu à l’ensemble des communes volontaires et donc parfaitement légal. Cela participe à la confusion générale entre ces deux termes !

Qui est concerné par ce plafonnement des loyers ?

Le plafonnement des loyers est en vigueur à Paris et en Ile-de-France uniquement.  Il a été mis en place en juillet 2019 pour une durée de 5 ans.

Comment fixer le montant de votre loyer en cas de plafonnement ?

La DRIHL a mis en place un simulateur pour connaître le montant de loyer maximum par m2 exigible à votre locataire.

Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity