La France compte environ 3 millions de logements vacants. Pour les remettre sur le marché, les communes s’appuient sur des outils numériques et, à partir de 2027, sur une taxe unique et plus lourde. Les propriétaires concernés ont intérêt à anticiper.
L’essentiel en 30 secondes
- Environ 3 millions de logements sont vacants en France, soit 7,7 % du parc.
- Au 1er janvier 2027, une taxe unique, la TVLH, remplace les deux taxes existantes.
- En zone tendue, elle atteint 17 % puis 34 % de la valeur locative, jusqu’à 30 % et 60 % si la commune le décide.
Un logement vide, c’est un toit de moins pour les ménages qui cherchent à se loger dans les villes tendues, et une façade de plus qui se dégrade dans les centres-bourgs en perte d’habitants. Depuis plusieurs années, l’État et les collectivités cherchent à réduire cette vacance. Les outils se sont étoffés, et la fiscalité change au 1er janvier 2027.
Combien de logements vides ?
Selon l’Insee, au 1er janvier 2025, la France hors Mayotte comptait 38,4 millions de logements, dont environ 3 millions vacants, soit 7,7 % du parc. Ce taux a légèrement baissé depuis 2019, où il atteignait 8,1 %. Une partie de cette vacance est courte et normale : logement entre deux locataires, en vente ou en travaux. Le vrai sujet est la vacance longue : plus d’un million de logements privés étaient vides depuis plus de deux ans en 2023, d’après les données fiscales citées au Parlement.
Les raisons sont multiples : succession non réglée, propriétaire âgé, logement trop dégradé pour être loué, crainte des impayés, indivision bloquée ou simple absence de projet.
Les outils des communes
Lancé en 2020, le plan national de lutte contre les logements vacants a d’abord été testé dans une soixantaine de territoires pilotes, dont Bordeaux Métropole. Il repose sur deux outils :
- LOVAC, un fichier issu des données fiscales qui localise les logements privés vacants et leur durée de vacance ;
- Zéro Logement Vacant, une plateforme en ligne qui permet aux collectivités de repérer ces logements, d’écrire aux propriétaires et de suivre chaque dossier.
Environ 1 200 collectivités s’y étaient inscrites en 2025. Le gouvernement indiquait alors que les propriétaires de 115 000 logements avaient été contactés et que 15 000 logements étaient sortis de la vacance. La Cour des comptes est plus prudente : elle ne retient que 6 700 sorties de vacance attribuables à l’outil entre 2020 et 2024 et regrette l’absence de bilan d’ensemble.
Une nouvelle taxe à partir de 2027
La loi de finances pour 2026 fusionne les deux taxes existantes en une seule, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH), à compter du 1er janvier 2027. Elle est perçue par les communes.
- En zone tendue, elle s’applique automatiquement aux logements vides depuis au moins un an au 1er janvier : 17 % de la valeur locative cadastrale la première année, 34 % ensuite. La commune peut porter ces taux jusqu’à 30 % et 60 %.
- Ailleurs, la commune peut l’instituer par délibération pour les logements vides depuis au moins deux ans, avec un taux pouvant aller jusqu’à 50 %.
Ne sont pas taxés les logements occupés plus de 90 jours consécutifs pendant la période de référence, ni ceux dont la vacance ne dépend pas du propriétaire, par exemple en cas de travaux lourds ou de procédure en cours. Les résidences secondaires meublées relèvent d’une autre taxe.
Un exemple chiffré
Un appartement est vide depuis trois ans dans une commune en zone tendue qui a choisi les taux maximaux.
Exemple chiffré : la TVLH d’un appartement vide depuis trois ans
| Valeur locative cadastrale | 3 000 € |
| Taux maximal à partir de la deuxième année | 60 % |
| Taxe à payer, en plus de la taxe foncière | 1 800 €/an |
Loué 650 € par mois, le même logement rapporterait 7 800 € de loyers bruts par an.
Un cas fréquent : la maison de famille
Trois frères et sœurs héritent de la maison de leurs parents dans une petite ville. Personne ne veut l’habiter, aucun n’a le budget pour la rénover, et ils ne s’accordent pas sur le prix de vente. Quatre ans plus tard, la maison est toujours vide, la toiture fuit et la mairie leur écrit. Ce scénario est l’une des premières causes de vacance longue. Une estimation indépendante, un chiffrage des travaux et une discussion sur les options permettent souvent de débloquer la situation : vente en l’état, rachat des parts par l’un des héritiers ou mise en location après rénovation. Notre article sur la vente d’un bien hérité en indivision détaille ces solutions, et nous accompagnons aussi la vente d’une maison en succession ou en indivision.
Que faire d’un logement vide ?
Trois voies s’offrent au propriétaire, selon son temps, son budget et l’état du logement.
Éventuellement avec une agence ou une association d’intermédiation locative, qui peut garantir les loyers. Loc’Avantages, ouvert jusqu’à fin 2027, offre une réduction d’impôt en échange d’un loyer modéré.
Avec les aides de l’Anah, souvent indispensables pour un logement ancien mal classé au diagnostic énergétique.
En l’état ou après travaux, quand le propriétaire n’a ni le temps ni le budget pour le remettre en location.
Avant de louer, le diagnostic énergétique est décisif : un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis 2025, et les logements classés F sont visés à partir de 2028.
Les erreurs à éviter
- Laisser un logement se dégrader : chaque année de vacance augmente le coût des travaux.
- Oublier de mettre à jour la déclaration d’occupation de ses biens sur impots.gouv.fr, obligatoire en cas de changement.
- Ignorer le courrier de la mairie : c’est souvent l’occasion d’obtenir des conseils et des aides.
- Laisser une indivision bloquer le dossier pendant des années sans chercher de solution.
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Questions fréquentes
Comment savoir si ma commune est en zone tendue ?
La liste est fixée par décret. Le simulateur de service-public.fr permet de vérifier une adresse.
Un logement en vente est-il taxé ?
Oui, s’il reste vide au-delà de la durée prévue, sauf si le propriétaire prouve que la vacance ne dépend pas de sa volonté, par exemple une mise en vente au prix du marché restée sans acheteur.
La mairie peut-elle obliger à louer ?
Non. Elle peut informer, aider et taxer, mais la décision reste celle du propriétaire.
Sources : Insee Focus n° 359 : le parc de logements au 1er janvier 2025 (septembre 2025) · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 108 (taxe sur la vacance des locaux d’habitation, article 1406 bis du CGI) · Cour des comptes, rapport sur la politique de lutte contre les logements vacants (2025) · Sénat, questions écrites et réponses ministérielles sur la plateforme Zéro Logement Vacant (2025) · Données LOVAC (Cerema, data.gouv.fr) et plan national de lutte contre les logements vacants (ministère du Logement) · ANIL, logements vacants et passoires énergétiques (avril 2026) · service-public.fr
Photo : Romainbehar, CC0, wikimedia