Durée, résiliation, clause pénale, acheteurs présentés après la fin du mandat : les règles du mandat exclusif, et la bonne façon de traiter une offre qui arrive par un autre canal.

Avec des délais de vente qui dépassent désormais 100 jours en moyenne, beaucoup de vendeurs signent un mandat exclusif en espérant un engagement plus fort de l’agent. Puis, quand un acheteur se présente directement, ou quand la vente traîne, la question se pose : peut-on vendre sans passer par lui ? La réponse dépend du type de mandat et du moment.

Mandat simple, mandat exclusif : la différence

  • Avec un mandat simple, vous pouvez confier la vente à plusieurs agences et vendre vous-même. Vous ne devez une commission qu’à l’agence qui a trouvé l’acheteur.
  • Avec un mandat exclusif, une seule agence est chargée de la vente, et vous vous engagez à ne pas vendre sans elle pendant la durée prévue. En échange, l’agent s’engage à un plan de commercialisation, souvent avec des comptes rendus réguliers.
  • Le mandat semi-exclusif réserve la vente à une seule agence, mais vous laisse le droit de vendre vous-même, sans commission.

Ce que fixe la loi

Le mandat est régi par la loi Hoguet de 1970 et son décret de 1972. Pour être valable, il doit être écrit, porter un numéro inscrit au registre des mandats de l’agence, préciser la durée, le prix, la rémunération et qui la paie. Sans ces mentions, l’agent ne peut pas réclamer de commission.

Un mandat exclusif est en général irrévocable pendant trois mois. Passé ce délai, chacune des parties peut y mettre fin par lettre recommandée avec un préavis de quinze jours.

Vendre seul pendant l’exclusivité : la clause pénale

Si vous vendez directement pendant la période d’exclusivité, vous violez le contrat. Le mandat prévoit presque toujours une clause pénale, souvent égale au montant de la commission. Le juge peut la réduire si elle est manifestement excessive, mais il ne la supprime pas.

Après la fin du mandat : attention aux acheteurs présentés

La plupart des mandats contiennent une clause interdisant, pendant une durée limitée après leur fin (souvent douze mois), de vendre à un acheteur que l’agence vous a présenté. Si vous le faites, la commission ou une indemnité reste due. Le bon de visite signé par l’acheteur sert justement de preuve.

Une offre directe arrive : que faire ?

Sous mandat exclusif, la bonne réponse n’est pas de contourner l’agent, mais de lui transmettre l’offre. C’est à lui de la négocier et de la conduire jusqu’à la signature, et il est rémunéré comme prévu. Rien n’empêche un professionnel, investisseur ou marchand de biens, de faire une proposition sur un bien en mandat exclusif : elle passe simplement par l’agence.

C’est d’ailleurs souvent une issue pour les mandats qui n’avancent pas : biens à rénover, occupés, immeubles entiers, terrains. Groupe Serenity travaille avec les agents immobiliers sur ce type de dossiers et répond sous 48 heures.

Résilier proprement

  • Relisez la date de fin de la période irrévocable et les conditions de résiliation.
  • Envoyez une lettre recommandée en respectant le préavis.
  • Demandez à l’agence la liste des acheteurs qu’elle vous a présentés : vous saurez avec qui vous ne pouvez pas traiter directement pendant la durée de protection.

Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity

Sources : Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) · Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 78 · Article 1231-5 du code civil (clause pénale) · Laforêt, bilan de septembre 2026 (délais de vente)

Photo : Abdoucondorcet, CC0, wikimedia