En période de révision des loyers commerciaux, plusieurs professionnels ont pu constater une augmentation de leurs échéances. C’est pourquoi le décret n° 2022-357 du 14 mars 2022 modifie la formule de calcul de l’ILC. L’objectif est clair : modérer les revalorisations en 2022 et 2023.
Indice des loyers commerciaux : définition
L’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) s’adresse exclusivement aux locataires exerçant une activité commerciale ou artisanale. Cela exclut :
- les activités industrielles (usines, fabriques) ;
- les activités exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux ou dans des plateformes logistiques comme les entrepôts.
Quant au calcul de l’ILC, ce dernier prend en compte plusieurs paramètres, à savoir :
- l’indice des prix à la consommation (hors loyers) (IPCL) à hauteur de 75 % ;
- l’indice du coût de la construction (ICC) à 25 %.
L’INSEE publie tous les trimestres les indices calculés. L’indice des loyers commerciaux est alors évalué selon la formule suivante :
Nouveau loyer = loyer actuel x (nouvel ILC/ILC du même trimestre de l’année précédente).
À noter
L’ILC s’applique aux baux commerciaux en cours, aux nouveaux ou aux prochainement conclus.
Disparition de l’indice « chiffre d’affaires du commerce de détail »
Depuis le quatrième trimestre 2021, la composante du chiffre d’affaires du commerce de détail (ICAVaCD) ne fait plus partie de la formule de calcul de l’indice trimestriel des loyers commerciaux. Cela devrait permettre de diviser par deux le montant de revalorisation.
Cette décision fait notamment suite aux travaux réalisés à l’occasion des assises du commerce débutées en décembre 2021. L’INSEE a détecté que l’ICAVaCD avait un impact incontestable sur la hausse de l’ILC. Le chiffre d’affaires issu du commerce en ligne faisant partie intégrante de la méthode de calcul, l’accroissement du e-commerce engendrait alors une majoration des loyers des locaux loués par bail commercial.
À noter
La nouvelle formule de calcul s’applique depuis la publication de l’indice du mois de mars 2022.
La révision triennale des loyers commerciaux : comment procéder ?
En pratique, la révision d’un bail commercial peut se faire après trois ans. C’est une possibilité qui est prévue par la loi et qu’il n’est pas nécessaire d’anticiper au moment de la rédaction du bail.
Attention, elle ne peut avoir lieu que si ces 3 années séparent la date d’entrée dans les lieux de l’occupant de la précédente révision du loyer ou du renouvellement du bail.
La demande de révision doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou établie par acte d’huissier et préciser le montant du loyer demandé. Attention, toute demande réalisée hors délai est considérée comme nulle.
Alexandre Lamarche – Groupe Serenity
