Selon les dernières estimations, le nombre de passoires énergétiques ou passoires thermiques atteint 7,2 millions de logements en France. Pour lutter contre le fléau du mal-logement, le gouvernement durcit les conditions de locations pour les logements les plus énergivores.
L’objectif est d’inciter les propriétaires de ces logements à entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Entre l’impossibilité d’augmenter le loyer jusqu’aux interdictions de location à venir pour certains logements mal classés au DPE, de nombreux propriétaires préfèrent vendre leur bien.
Alors, acheter une passoire thermique, c’est une aubaine ou une galère ? Éclairage.

Une passoire thermique, c’est quoi ?

Une passoire thermique est le terme employé pour désigner un logement (maison individuelle ou appartement) qui : 

Généralement, les passoires thermiques sont des logements anciens qui disposent d’équipements de chauffage vétustes et/ou pas entretenus ainsi que d’un défaut d’isolation et de ventilation.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet de connaître la quantité d’énergie annuelle consommée par le logement ainsi que son émission annuelle de GES. Une passoire thermique concerne les logements :

Depuis le 1er janvier 2023, les passoires thermiques classées G et qui consomment plus de 450 kWh/m2/an sont considérées indécentes. Cela implique que leur loyer ne peut plus être augmenté via l’Indice de Révision des Loyers (IRL).

La loi climat et résilience prévoit de nouvelles restrictions pour les logements énergivores qui entreront en vigueur dans les années à venir. Les logements suivants ne pourront plus être mis en location 

À défaut de pouvoir rénover leurs passoires thermiques, certains propriétaires préfèrent les mettre en vente.

Acheter une passoire thermique assure une décote sur son prix d’acquisition 

Les propriétaires de passoires énergétiques sont nombreux à vendre leur passoire énergétique en l’état, c’est-à-dire sans avoir réalisé de travaux de rénovation. Selon le bilan des notaires de France 17 % des transactions concernaient des passoires thermiques en 2022.

Pourtant, vendre une passoire énergétique n’est pas une chose aisée quand on sait que 90 % des futurs acquéreurs 

En tant qu’investisseur, il faut calculer le montant nécessaire à la rénovation énergétique du bien dans son calcul de rentabilité. Pour être rentable, la décote sur le prix de vente doit être supérieure au coût des travaux. Celle-ci peut atteindre jusqu’à 17 % du prix de vente !

Selon une étude de Flatlooker, le montant des travaux à engager varie selon la superficie du logement et le DPE de départ. Pour atteindre une étiquette D il faut par exemple compter : 

Acquérir une passoire thermique fait bénéficier d’aides financières et de certains dispositifs de défiscalisation 

Que ce soit pour louer ou en faire sa résidence principale, de nombreuses aides financières sont prévues par l’État et entreprises privées pour inciter à la rénovation énergétique des particuliers. Elles sont cumulables avec les dispositifs de défiscalisation.

Les aides financières aux travaux de rénovation énergétique

Pour accélérer la transition écologique et aider les propriétaires bailleurs ou occupants à rénover leur logement tout en réduisant leur reste à charge, voici les aides financières disponibles : 

Les dispositifs de défiscalisation pour la rénovation énergétique 

Certains dispositifs permettent de bénéficier de réductions d’impôts en échange de la réalisation de travaux de rénovation énergétique notamment lorsque le logement est une passoire thermique : 

Comment investir dans l’immobilier sans acquérir une passoire thermique ?

Si vous n’avez pas le capital nécessaire pour acheter une passoire thermique ou que les travaux vous font peur, il est toujours possible d’investir dans l’immobilier !

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Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity

Investir sans la contrainte de la gestion locative et des travaux ?