Dans le contexte économique actuel, de nombreux Français sont anxieux voire ont renoncé à investir dans l’immobilier (15 %) en raison de l’inflation persistante (82 %) et de la hausse des taux d’intérêt (44 %). C’est ce qui ressort d’un sondage mené en mai 2023 par MIS Groupe, pour Patrimonia. Pour une note plus positive, 19 % des sondés seraient à la recherche d’une solution d’investissement pour sécuriser leur patrimoine.
Peu connu du grand public, l’achat démembré d’un bien immobilier peut s’avérer rentable pour les investisseurs. Ce démembrement consiste en une scission du droit de propriété entre usufruit et nue-propriété.
Zoom sur ce qui caractérise la nue-propriété ses avantages, on vous dit tout !

La nue-propriété, qu’est-ce que c’est ?

Pour comprendre la notion de nue-propriété, il faut rappeler les composantes de la pleine propriété. En France, le principe de propriété repose en effet sur trois attributs : 

• l’usus, correspond au droit d’user de la chose (en l’occurrence, le bien immobilier)
• le fructus, est le droit de jouir du bien et d’en percevoir les fruits (loyers)
• l’abusus, permet de disposer de la chose (vendre le bien)

Ainsi, la propriété est le droit le plus complet qui peut être exercé sur une chose, lorsque ces trois attributs sont réunis.

Dans le cas d’un démembrement de propriété, les attributs sont partagés entre plusieurs tiers : 

• le seul droit d’usage permet de vivre dans le bien, mais pas de le louer
• les droits d’usage (habiter) et de jouissance (louer) lorsqu’ils sont réunis, bénéficient à l’usufruitier
• le droit de disposer du bien est détenu par le nu-propriétaire 

Acheter un bien en nue-propriété c’est devenir propriétaire sans pouvoir occuper le bien ni le louer. Compte tenu de ces spécificités, il demeure peu répandu, bien qu’il dispose de nombreux avantages pour l’investisseur.

Quels sont les avantages d’un investissement en nue-propriété ?

Investir en nue-propriété suppose de réaliser un démembrement de propriété auprès d’un notaire. Ce montage juridique permet de bénéficier d’avantages sur les aspects financiers, immobiliers et fiscaux.

Les avantages financiers de la nue-propriété

En achetant uniquement la nue-propriété, l’investisseur bénéficie : 

• d’une décote importante sur le prix d’acquisition en fonction de l’âge de l’usufruitier
• d’un investissement net de charges, en dehors de l’éventuel crédit immobilier contracté pour l’acquisition
• les impôts locaux (taxe habitation sur les résidences secondaires et taxe foncière) sont à la charge de l’usufruitier
• les frais et droits d’acquisition sont calculés sur le prix d’acquisition en nue-propriété (donc décoté par rapport à la pleine propriété)
• la revente de la nue-propriété est possible à tout moment pendant la durée de l’investissement

Les avantages immobiliers de la nue-propriété

L’achat d’un bien en nue-propriété permet de bénéficier d’avantages immobiliers non négligeables. Ceux-ci sont composés par : 

• l’absence de gestion (la mise en location, le recouvrement des loyers est assuré par l’usufruitier)
• l’absence de risques locatifs (vacance et/ou impayés)
• l’entretien courant du bien est à la charge de l’usufruitier (article 605 du Code civil) seules les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire (article 606 du Code civil)
• la restitution du bien au nu-propriétaire doit se faire en bon état d’entretien et d’habitabilité par l’usufruitier

Les avantages fiscaux de la nue-propriété

Face à la baisse de rentabilité de l’investissement locatif et à une fiscalité importante, la nue-propriété est une solution pour réduire la pression fiscale : 

• au terme de la période de démembrement, la pleine propriété est récupérée gratuitement sans frais supplémentaires 
• la détention d’un ou plusieurs biens en nue-propriété n’entrent pas dans l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
• en cas de donation ou de succession, il est par exemple possible d’octroyer l’usufruit d’un bien à ses enfants et d’en conserver la nue-propriété. Au décès du nu-propriétaire, la pleine propriété est ainsi transférée aux enfants avec une base taxable minorée
• en cas de vente à l’extinction de l’usufruit, la plus-value éventuelle est calculée à compter de la date d’achat de la nue-propriété 

Comment investir dans l’immobilier autrement ?

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Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity

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