Vous envisagez d’acheter un bien immobilier en 2024 ? Vous faites donc partie des 15 % de français désireux de devenir propriétaire au cours de l’année ! Entre les taux d’intérêt élevés et les exigences des établissements bancaires, le parcours d’achat reste semé d’embûches pour beaucoup de candidats acquéreurs.
Selon une étude menée par Meilleurtaux.com, les Français ont en effet perdu 27 mètres carrés de pouvoir d’achat depuis 2019.
Face au défi du financement des particuliers, le gouvernement a voté la prolongation du prêt à taux zéro (PTZ) avec la loi de Finances 2024. Celui-ci devait prendre fin en 2023 mais il a finalement été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, avec quelques changements notables.
Qu’est-ce que le prêt à taux zéro et quelles sont les nouveautés en vigueur pour 2024 ? On vous dit tout.

Le prêt à taux zéro (PTZ), c’est quoi ?

Le prêt à taux zéro est un dispositif instauré en 1995 pour soutenir l’accession à la propriété des foyers modestes.

Ce prêt peut être complété par un ou plusieurs crédits pour le financement de la résidence principale et peut faire office d’apport personnel auprès des banques.

Il s’agit en effet d’un prêt complémentaire au crédit immobilier principal, qui est dépourvu d’intérêts d’emprunt. Néanmoins, ce type de prêt implique le paiement de frais via l’assurance emprunteur qui demeure obligatoire.

Quels sont les changements du PTZ en 2024 ?

Le 27 septembre dernier, le ministre de l’économie Bruno Le Maire présentait le projet de loi de Finances 2024 en Conseil des ministres. Voici les principaux changements annoncés pour le PTZ en 2024 :

• Prolongation du dispositif jusqu’au 31 décembre 2027 ; 
• Élargissement de l’éligibilité au dispositif pour de nombreux foyers. Auparavant réservé aux ménages modestes, le prêt à taux zéro est désormais accessible aux classes moyennes grâce à la hausse des plafonds de ressources et à la création d’une nouvelle tranche ;
• Seuls les biens situés en immeuble collectif seront éligibles au PTZ. La construction de maisons individuelles n’est désormais plus finançable par le biais de ce dispositif.
• La part du projet immobilier finançable par le PTZ a été augmentée passant d’au maximum 40 % à 50 % dès 2024 ;
• L’acquisition d’un logement social par son locataire donne désormais droit à un PTZ représentant 20 % du coût de l’opération contre 10 % auparavant.

Pourquoi une refonte du PTZ en 2024 ?

Face à la crise immobilière multifactorielle qui touche le marché français, le gouvernement a souhaité donner un coup de pouce aux particuliers désireux d’acquérir une résidence principale.

Avec des taux d’intérêt supérieurs à 4%, de nombreux ménages voient leur projet immobilier reporté voire annulé. Selon Bruno Le Maire, ces mesures permettront de faire bénéficier du PTZ à 6 millions de ménages supplémentaires, soit près de 29 millions au total.

L’objectif du gouvernement est de relancer le pouvoir d’achat immobilier en ramenant le taux d’intérêt moyen de l’opération proche des 3 %.

La nouvelle mouture du PTZ entend corriger certaines lacunes :

• Revalorisation des plafonds de ressources qui n’ont pas été mis à jour depuis 2016 ;
• Le plafond de financement de 40 % de l’opération n’est plus suffisamment avantageux pour soutenir l’acquisition par les ménages modestes ;
• L’éligibilité au prêt à taux zéro pour la construction d’une maison individuelle en zone détendue est contraire à l’objectif de la France en matière de zéro artificialisation nette (ZAN) d’ici 2050.

Quels sont les logements qui peuvent bénéficier du PTZ en 2024 ?

De nombreux investissements immobiliers peuvent bénéficier du PTZ. Qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien, le PTZ est accessible pour : 

• L’achat d’un bien à une société HLM via le dispositif location-accession ;
• La construction d’un bien neuf ou en VEFA situé en habitat collectif ;
• Le changement de destination d’un local commercial en local à usage d’habitation ; 
• L’acquisition d’un bien ancien avec ou sans travaux.

Pour bénéficier du prêt à taux zéro dans l’ancien, le logement doit répondre à certaines exigences :

• Être situé en zone éligible soit la zone B2 ou C ;
• Nécessiter des travaux dont le montant représente au moins 25 % du coût global de l’opération ;
• Les travaux doivent permettre d’atteindre une consommation d’énergie primaire inférieure à 331 kWh/m2 soit au minimum, la classe E au DPE.

Qui sont les ménages concernés par le PTZ en 2024 ?

Pour bénéficier du PTZ, le ménage doit disposer de revenus inférieurs à un certain plafond et être considéré comme primo-accédant. Cela implique de ne pas être propriétaire de sa résidence principale depuis au moins deux ans. Néanmoins il existe des dérogations à cette obligation de primo-accession :

• Bénéficier d’une carte d’invalidité de deuxième ou troisième catégorie ;
• Percevoir l’allocation d’éducation d’un enfant handicapé ou l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ;
• Être victime d’une catastrophe naturelle ou technologique qui a rendu définitivement inhabitable la résidence principale.

Les ressources prises en compte par l’administration fiscale sont celles qui composent le revenu fiscal de référence de l’année N-2 celles figurant sur l’avis d’imposition : 

Tranches	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C	Part de l’opération finançable avec le PTZ
1	≤ 25 000€	≤ 21 500 €	≤ 18 000 €	≤ 15 000 €	50 %
2	≤ 31 000 €	≤ 26 000€	≤ 22 500 €	≤ 19 500 €	40 %
3	≤ 37 000 €	≤ 30 000 €	≤ 27 000 €	≤ 24 000 €	40 %
4	≤ 49 000 €	≤ 34 500 €	≤ 31 500 €	≤ 28 500 €	20 %

En 2024, le montant du PTZ accordé ne peut excéder un certain plafond : 

Nombre de personnes composant le foyer fiscal	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
1	150 000 €	135 000 €	110 000 €	100 000 €
2	210 000 €	189 000 €	154 000 €	140 000 €
3	255 000 €	230 000 €	187 000 €	170 000 €
4	300 000 €	270 000 €	220 000 €	200 000 €
5 et plus	345 000 €	311 000 €	253 000 €	230 000 €

Pour faciliter les démarches, le gouvernement a mis en place un simulateur pour connaître le montant du PTZ selon le projet immobilier envisagé.

Quels sont les délais de remboursement du prêt à taux zéro ?

Une fois obtenu, le PTZ est remboursable selon les conditions suivantes :

• Les revenus du ménage emprunteur ;
• La composition du foyer fiscal ;
• La zone géographique du bien.

Généralement accordé pour des durées comprises entre 20 et 25 ans, le PTZ peut donner lieu à un différé de remboursement de 5, 10 ou 15 ans. Accordé sous conditions de ressources, il s‘agit d’un délai durant lequel le remboursement du prêt à taux zéro n’est pas exigé.

Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity

Investir dans l’immobilier en 2024 ?