Lorsqu’on évoque les risques locatifs, l’impayé de loyer et la dégradation immobilière arrivent dans les premières préoccupations des propriétaires bailleurs. Moins en vue, le défaut d’assurance du locataire peut néanmoins avoir de lourdes conséquences en location. En cours de bail, il arrive que le locataire refuse ou oublie de vous fournir l’attestation d’assurance habitation. Que faire si votre locataire ne vous la fournit pas ? Zoom sur la procédure à suivre.

À quoi sert l’assurance habitation du locataire ?

L’assurance habitation est également appelée contrat MRH (multirisques habitation) par les assureurs. Ce type de contrat permet d’assurer les dommages au logement et au mobilier, consécutifs à la survenue d’un sinistre. En effet, l’assurance intervient pour indemniser les dommages que le locataire soit victime ou responsable du sinistre. Ce dernier peut être de plusieurs natures :

• Incendie ;
• Dégât des eaux ;
• Gel et rupture des canalisations ;
• Tempêtes et catastrophes naturelles ; 
• Cambriolage ; 
• Vandalisme ;
• Bris de glace.

L’assurance multirisque habitation contient également :

• une garantie responsabilité civile de l’assuré, pour indemniser les tiers, victimes de dommages matériels à la suite d’un sinistre dont il serait responsable ;
• une garantie responsabilité civile “vie privée” qui couvre les membres du foyer en cas de sinistres ou dommages causés à un tiers.

Quels sont les biens pouvant être assurés par un contrat multirisque habitation ?

Les biens immobiliers pouvant être couverts par un contrat d’assurance multirisque habitation peuvent être de plusieurs natures :

• Les locaux à usage d’habitation (maison individuelle ou appartement) ;
• Les dépendances ;
• Les caves et garages ;
• Les vérandas ;
• Les clôtures et murs de soutènement.

En revanche, les biens suivants ne peuvent être assurés :

• Les piscines ;
• Les abris de jardin ;
• Les bâtiments en phase de construction.

L’assurance obligatoire est-elle obligatoire en location ?

La souscription d’une assurance habitation est obligatoire ou non en fonction du type de location concerné.

Lorsque le logement est loué via un bail d’habitation, le locataire est tenu de souscrire une assurance habitation et d’en justifier une fois par an auprès du bailleur ou son mandataire. Cette obligation concerne les locataires d’un bail :

• de trois ans issus de la loi du 6 juillet 1989 
• meublé
• mobilité

Seuls les occupants d’un logement de fonction ou d’une location saisonnière ne sont pas concernés par cette obligation d’assurance.

Quelles sont les sanctions encourues par votre locataire en cas de défaut d’assurance habitation ?

Lorsque le locataire n’a pas souscrit d’assurance habitation ou qu’il ne peut en justifier auprès de son bailleur, il encourt des sanctions. Celles-ci vont de la souscription de l’assurance pour le compte du locataire jusqu’à la résiliation de son bail.

Comment procéder lorsque votre locataire ne vous fournit pas son attestation d’assurance habitation ?

En tant que bailleur, vous avez le choix de la procédure à mener envers votre locataire en cas de non-transmission de l’attestation assurance habitation. D’emblée vous pouvez très bien choisir de vous orienter sur une procédure de résiliation du bail. Si vous optez pour la souscription d’une assurance pour le compte du locataire, sachez en revanche que vous ne pourrez pas demander la résiliation du bail pour ce motif.

Comment résilier le bail pour défaut d’assurance habitation ?

Si vos demandes amiables ont échoué auprès du locataire, vous devez :

• Mandater un commissaire de justice (anciennement appelé huissier de justice) pour assigner le locataire devant le tribunal. Cette procédure s’impose lorsque le bail ne contient pas de clause résolutoire.
• En cas de présence d’une clause résolutoire, il suffit de délivrer au locataire un commandement de produire l’attestation d’assurance par le biais d’un commissaire de justice. Si ce commandement demeure infructueux après un délai d’un mois, vous devez saisir le juge des contentieux de la protection pour acter la résiliation du bail.

Comment souscrire une assurance pour le compte du locataire ?

Si vous ne souhaitez pas résilier le bail du locataire, vous pouvez souscrire une assurance pour compte. Pour cela, vous devez lui adresser un courrier par lettre recommandée avec accusé de réception lui indiquant votre intention. Si après un délai d’un mois le locataire n’a toujours pas régularisé en vous fournissant un justificatif de son assurance habitation, vous pourrez souscrire le contrat de votre choix à sa place. Dans ce cas, vous pourrez refacturer le montant des cotisations annuelles en les échelonnant mensuellement sur le loyer.

Cette somme peut être majorée dans la limite de 10 % et doit impérativement figurer sur l’avis d’échéance et la quittance de loyer du locataire.

Par exemple, une assurance habitation d’un montant de 300 € annuels, majorée à 10 % revient à 330 €. Cette somme doit être échelonnée en 12 mensualités équivalentes soit 27,50 € par mois.

Si le locataire se décide à vous fournir une attestation d’assurance habitation, vous avez l’obligation de résilier l’assurance pour compte. Il en est de même si le locataire donne son préavis de départ pour quitter le logement.

Alexandre Lamarche, Groupe Serenity

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