Règles du Haut Conseil de stabilité financière en vigueur et obligations du code de la consommation.
L’essentiel
- Vos mensualités, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets.
- La durée du prêt est limitée à 25 ans (27 ans dans certains cas).
- L’offre de prêt est valable 30 jours au moins et ne peut être acceptée qu’après 10 jours de réflexion.
Avant de prêter, une banque doit vérifier que vous pourrez rembourser. Ce n’est pas une simple prudence : c’est une obligation légale, encadrée depuis 2022 par des règles contraignantes du Haut Conseil de stabilité financière. Voici ce qu’elle examine, dans quel ordre, et ce que cela change pour un acheteur… ou pour un vendeur qui attend que son acquéreur obtienne son prêt.
Une obligation inscrite dans la loi
Le code de la consommation impose au prêteur une évaluation rigoureuse de la solvabilité de l’emprunteur avant tout crédit immobilier (article L. 313-16). La banque s’appuie sur ce que vous lui fournissez et sur ses propres vérifications. Si elle accorde un prêt sans ces contrôles, elle engage sa responsabilité.
Les deux règles qui bloquent le plus de dossiers
Ces normes, devenues juridiquement contraignantes le 1er janvier 2022, laissent aux banques une marge de 20 % de leur production trimestrielle pour des dossiers hors normes, réservée en priorité aux résidences principales et aux primo-accédants. Pour un premier achat, voir aussi les règles de crédit à connaître avant de se lancer.
Le taux d’effort compte toutes les mensualités de crédit, pas seulement celle du futur prêt : un crédit en cours réduit d’autant ce que la banque peut vous prêter.
Exemple chiffré : un foyer qui gagne 4 000 € nets par mois
Le foyer rembourse déjà un crédit auto de 250 € par mois.
| Revenus nets mensuels | 4 000 € |
| Plafond de 35 % (toutes mensualités, assurance comprise) | 1 400 € |
| Crédit auto en cours | − 250 € |
| Mensualité maximale du prêt immobilier, assurance comprise | 1 150 € |
Ce que la banque vérifie concrètement
- Vos revenus et leur stabilité : bulletins de salaire, avis d’imposition, ancienneté, type de contrat ; pour un indépendant, plusieurs bilans.
- Vos charges : crédits en cours, pensions, loyer si vous restez locataire.
- Le reste à vivre : ce qu’il vous reste chaque mois une fois la mensualité payée, apprécié selon la taille du foyer.
- Vos comptes : trois mois de relevés, à la recherche de découverts, de rejets ou de dépenses incompatibles avec le projet.
- Votre apport : en pratique, souvent au moins de quoi couvrir les frais de notaire et de garantie.
- Le fichier des incidents de remboursement (FICP) de la Banque de France, qu’elle doit consulter. Un incident de crédit y reste inscrit jusqu’à 5 ans, et une procédure de surendettement pendant toute sa durée. Pour le détail, voir comment fonctionne le fichier FICP.
Après l’accord : ce que dit la loi
Une fois le dossier accepté, le calendrier est fixé par le code de la consommation (détails dans notre article sur le délai de réflexion et la durée de validité de l’offre de prêt) :
- L’offre arrive par écrit. Elle doit rester valable au moins 30 jours.
- Vous réfléchissez. Vous ne pouvez pas l’accepter avant un délai de 10 jours après sa réception.
- Vous acceptez. L’offre engage alors la banque : elle ne peut revenir dessus que si les informations fournies étaient fausses.
Et pour le vendeur ?
Dans la plupart des compromis, la vente dépend de l’obtention du prêt de l’acheteur. Avec ces règles, une partie des dossiers échoue.
Un compromis signé n’est pas une vente faite. Si le prêt de l’acheteur est refusé, souvent après plusieurs semaines d’attente, le bien revient sur le marché.
Vendre à un acheteur qui ne dépend pas d’un crédit, comme un professionnel qui achète sur ses fonds, supprime ce risque.
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Questions fréquentes
L’assurance emprunteur compte-t-elle dans les 35 % ?
Oui. Le taux d’effort se calcule assurance de l’emprunteur comprise, sur toutes les mensualités de crédit du foyer.
Une banque peut-elle prêter au-delà de 35 % ou de 25 ans ?
Oui, dans la limite de 20 % de ses prêts de chaque trimestre, réservés en priorité aux résidences principales et aux primo-accédants.
Combien de temps reste-t-on inscrit au FICP ?
Jusqu’à 5 ans pour un incident de remboursement, et pendant toute la durée d’une procédure de surendettement.
Peut-on accepter l’offre de prêt tout de suite ?
Non. La loi impose un délai de réflexion de 10 jours après la réception de l’offre.
Sources : Code de la consommation, articles L. 313-16 (solvabilité), L. 313-24 et L. 313-34 (offre et délai de réflexion) · Décision D-HCSF-2021-7 du Haut Conseil de stabilité financière, modifiée · Banque de France, fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP)
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