Depuis le 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie offre des réductions d’impôt pour les investissements locatifs dans l’ancien, dans quelque 222 communes du plan national « Action cœur de ville » et celles ayant signé une ORT (opération de revitalisation du territoire), sous conditions de travaux. En vigueur jusqu’au 31 décembre 2022, le dispositif pourrait toutefois être prorogé jusqu’en 2026. Une bonne nouvelle pour les villes moyennes dont le marché immobilier est en plein boom depuis le premier confinement.
Dispositif Denormandie : rappel des conditions, chiffres et objectifs
Le dispositif Denormandie est entré en vigueur le 1er janvier 2019. Basé sur le modèle du dispositif Pinel, il offre une réduction d’impôt de 12 % du montant total du projet (travaux compris) pour un engagement de location de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Comme le Pinel, l’investissement annuel est limité à 300 000 euros et à 5 500 € par m² de surface habitable. Des plafonds de ressources des locataires et de loyers doivent en outre être respectés. Enfin, le bien doit être utilisé comme résidence principale et loué vide (non-meublé). Différence majeure entre les deux dispositifs de défiscalisation, le Denormandie implique de réaliser des travaux qui représentent au moins 25 % du montant investi.
Depuis le 1er janvier 2020, toutes les communes éligibles le sont dans leur ensemble, et non plus seulement leur centre-ville.
Annexé au projet de loi de finances pour 2021, le rapport évaluant l’efficacité des dépenses fiscales en faveur du développement et de l’amélioration de l’offre de logements, est revenu sur les dispositifs tels que le Denormandie. L’occasion de rappeler ses principaux objectifs :
- Il « vise le développement d’une offre locative de qualité à loyers maîtrisés par l‘incitation à la rénovation de logements locatifs dégradés dans les centres ville anciens situés hors zone de tension immobilière »,
- Il est l’un des leviers de l’objectif « Zéro artificialisation nette » dans la lutte contre l’artificialisation des sols,
- Associé au prêt à taux zéro (PTZ) et au Pinel, le Denormandie vise également à « favoriser le développement de l’offre de logement »,
- Il « permet de lutter contre l’habitat indigne et l’obsolescence énergétique des logements anciens ».
Loi Denormandie : le dispositif prorogé jusqu’en 2026 ?
Le dispositif Denormandie est adossé au programme « Action cœur de ville » et aux ORT. Or, dans le cadre du congrès de villes de France, qui s’est tenu à Blois, le 8 juillet dernier, le Premier ministre a annoncé la prolongation du plan « Action cœur de ville », au-delà du 31 décembre 2022 : « je vous annonce aujourd’hui qu’il se poursuivra, comme vous l’avez souhaité, après cette date pour permettre aux équipes élues l’année dernière de porter leurs projets avec l’aide de l’Etat jusqu’à la fin de leur mandature, c’est-à-dire jusqu’en 2026 ». Une prolongation que le Premier ministre justifie aussi par « les atouts de ces villes dites moyennes, entre autres le dynamisme, les logements abordables, la qualité des équipements ou encore la proximité avec la nature (…) [qui] vont sans doute achever de s’imposer comme une évidence ».
« Le dispositif demeure très récent. Il est donc difficile de mesurer son efficience. Néanmoins, les toutes premières réalisations laissent présager un développement relativement rapide » note le rapport sur les dépenses fiscales. La prolongation du programme « Action cœur de ville » et le dynamisme du marché des villes moyennes représentent donc un signal favorable au prolongement du dispositif Denormandie, après le 31 décembre 2022. À noter que le Pinel a quant à lui déjà fait l’objet d’une prolongation jusqu’en 2024, avec toutefois une baisse des avantages fiscaux les deux dernières années.
