En 2020, des députés proposaient de moduler la révision des loyers selon l’étiquette énergie. L’idée n’a pas été retenue telle quelle, mais la loi a fini par lier les deux : aujourd’hui, la classe du DPE conditionne directement les hausses de loyer.
L’essentiel
- Classes A à E : le loyer peut être révisé chaque année, dans la limite de l’IRL.
- Classes F et G : aucune hausse depuis le 24 août 2022 ; plus de nouveau bail en G depuis 2025, en F à partir de 2028.
- Le nouveau calcul du DPE au 1er janvier 2027 peut faire changer de classe un logement chauffé à l’électricité, sans travaux.
Il y a quelques années, la performance énergétique d’un logement n’avait aucun effet sur son loyer. Depuis la loi Climat et résilience du 22 août 2021, elle en a un, et il est de plus en plus fort à mesure que l’étiquette se dégrade. Pour un bailleur, savoir dans quelle classe se trouve son logement est donc devenu aussi important que connaître l’indice de référence des loyers.
Classes A à D : les règles ordinaires
Le loyer peut être révisé une fois par an, à la date prévue au bail, dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. Le plafonnement exceptionnel à 3,5 %, appliqué de l’été 2022 au début de 2024, a pris fin. À la relocation, le loyer est libre hors zone tendue. Dans les communes en zone tendue, il ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué, sauf exceptions : loyer manifestement sous-évalué, ou travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la moitié du dernier loyer annuel. Le décret qui organise ce plafonnement est reconduit chaque été, en dernier lieu jusqu’au 31 juillet 2027. Là où l’encadrement des loyers s’applique, à Paris, Lille, Lyon, Bordeaux ou Montpellier notamment, il faut aussi respecter un loyer de référence majoré.
Classe E : encore libre, mais compte à rebours
Les règles sont les mêmes que pour les classes A à D. Mais un logement classé E ne sera plus considéré comme décent pour un nouveau bail à partir du 1er janvier 2034. Les hausses de loyer restent permises, et les travaux qui permettent de gagner une ou deux classes peuvent justifier une hausse à la relocation en zone tendue.
Classe F : loyer gelé
Depuis le 24 août 2022, aucune hausse n’est possible pour un logement classé F ou G : ni révision annuelle, ni augmentation à la relocation, ni réévaluation au renouvellement du bail, même dans les cas d’exception prévus en zone tendue. Les logements F ne pourront plus faire l’objet d’un nouveau bail à partir de 2028 : voir ce que change l’interdiction de louer les logements F en 2028.
Au 16 octobre 2026, rien n’est voté. Le projet de loi sur la relance du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 puis par la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale le 23 septembre, prévoit une dérogation pour les bailleurs engagés dans des travaux. La date de son examen en séance n’était pas fixée à la mi-octobre.
Classe G : plus de nouveau bail
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n’est plus décent : il ne peut plus être loué à un nouveau locataire ni voir son bail renouvelé. Le bail en cours continue, avec un loyer gelé, et le locataire peut demander au juge d’ordonner les travaux ou de réduire le loyer. Quand les travaux sont impossibles ou trop lourds, reste la possibilité de vendre le bien occupé ou à rénover.
L’effet du nouveau calcul en 2027
Le coefficient appliqué à l’électricité dans le DPE, déjà ramené à 1,9 en 2026, passe à 1,7 au 1er janvier 2027 par un arrêté du 19 août 2026. Un logement chauffé à l’électricité peut ainsi changer de classe sans travaux. L’Ademe délivre une attestation gratuite pour les DPE encore valides. Si le logement passe de F à E, le gel ne s’applique plus sur la base de cette nouvelle classe et la prochaine révision peut de nouveau suivre l’IRL.
Exemple chiffré
Exemple chiffré : deux appartements identiques, l’un classé D, l’autre F
Les deux sont loués 750 € par mois. Hypothèse : l’IRL progresse de 1,5 % par an.
| Logement D, après la 1re révision | 761 € |
| Logement D, après la 2e révision | 773 € |
| Logement D, après la 3e révision | 784 € |
| Logement F, loyer gelé | 750 € |
| Écart cumulé de loyers sur trois révisions | ≈ 820 € |
Et l’écart continue de se creuser chaque année. Si le bailleur du logement F réalise 20 000 € de travaux (isolation des combles, fenêtres, pompe à chaleur air-eau) qui le font passer en D, il retrouve le droit de réviser son loyer et peut, lors d’une relocation en zone tendue, appliquer une hausse annuelle limitée à 15 % du coût réel des travaux, soit au plus 3 000 € par an, ou 250 € par mois.
Les étapes pour un bailleur
- Retrouver le DPE en vigueur et vérifier sa validité.
- Pour un logement électrique, consulter l’attestation de l’Ademe en 2027.
- Faire réaliser un audit ou une étude thermique avant de choisir les travaux.
- Conserver les factures : elles justifient une hausse après travaux.
- Refaire le DPE une fois le chantier terminé, avant la prochaine révision.
Les erreurs à éviter
- Appliquer l’IRL à un logement F ou G : le locataire peut réclamer le trop-perçu.
- Oublier la clause de révision dans le bail : sans elle, aucune révision n’est possible.
- Annoncer un loyer plus élevé à la relocation en zone tendue sans pouvoir justifier une exception.
- Engager des travaux qui ne changent pas la classe : la hausse resterait interdite.
Questions fréquentes
Le gel s’applique-t-il aux meublés ?
Oui, dès lors que le logement est loué comme résidence principale du locataire, vide ou meublé.
Les charges sont-elles gelées aussi ?
Non. Les provisions sur charges suivent les dépenses réelles et sont régularisées chaque année.
Un logement F peut-il bénéficier d’un complément de loyer ?
Non. Dans les villes où s’applique l’encadrement des loyers, le complément de loyer est interdit pour les logements classés F et G.
La révision non appliquée peut-elle être rattrapée plus tard ?
Non. Une révision non demandée dans l’année est perdue, et celle qui était interdite ne se rattrape pas après travaux.
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Sources : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6, 17-1 et 18 · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience, article 159 · Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 modifié, prorogé par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 · Arrêté du 19 août 2026 relatif au coefficient de conversion de l’électricité du DPE · Insee, indice de référence des loyers · service-public.fr · Sénat : projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, texte adopté n° 157 du 8 juillet 2026 · Assemblée nationale : projet de loi n° 3058, texte de la commission des affaires économiques n° 3188 (23 septembre 2026)
Photo : Real Dreaming Reality, CC0, wikimedia