Selon Century 21, l’investissement locatif représentait 30,5 % du volume des transactions en 2021. Malgré la hausse de l’inflation, des taux de crédit et le marché du neuf en berne, le nombre de transactions représente tout de même 1 083 000 ventes à fin février 2023.
Avant de vous lancer dans l’investissement locatif, il faut analyser les différentes options qui s’offrent à vous pour maximiser la rentabilité de votre projet immobilier.
Entre la localisation, la typologie du bien et le type de contrat de location, la vigilance est de mise pour éviter les erreurs d’investissement.
Découvrez les différentes solutions d’investissement pour une rentabilité optimale.
Prioriser les petites surfaces pour une meilleure rentabilité
En tant que primo-accédant ou jeune investisseur, votre capital d’investissement est probablement limité. C’est l’une des raisons principales qui poussent ce profil d’investisseur à se tourner vers les petites surfaces qui présentent de nombreux avantages.
Un montant de loyer au mètre carré supérieur
De manière générale, le montant de loyer des petites surfaces est supérieur aux grandes surfaces, lorsqu’il est rapporté au prix d’achat. On constate en effet qu’à mesure que la superficie augmente, le prix de location au mètre carré baisse. Pour imager cette tendance prenons un exemple :
- un studio de 20 m2 a été acheté à 5500 € par mètre carré soit 110 000 €
- il est mis en location à un loyer mensuel de 600 € charges comprises
- soit une rentabilité locative de 6,54 % (600 € x 12/110 000 €) x 100 = 6,54 %
Pour un calcul de rentabilité plus précis, il faut se baser sur la rentabilité nette afin de confirmer ou non le bon rendement de cet investissement locatif.
Une demande locative élevée
Dans les grandes métropoles ou les villes étudiantes, l’investissement dans un studio ou une petite surface est souvent pertinent. En effet, les étudiants et jeunes actifs sont nombreux à se tourner vers les petits logements pour démarrer dans la vie. Selon l’INSEE, 75 % des étudiants âgés de 18 à 24 ans se regroupent dans 30 villes françaises.
Investir dans l’une de ces zones à forte tension locative assure une occupation quasi continue pour booster la rentabilité locative en évitant la vacance.
Un prix de vente raisonnable
Avec un budget raisonnable, il est possible d’investir dans un studio pour réaliser un premier investissement locatif ou diversifier son patrimoine. Selon les notaires, le prix au mètre carré d’un studio dans l’ancien avec une superficie inférieure à 35 mètres carrés est compris entre 1810 € en Ariège et 5470 € dans le Rhône.
Ainsi, il est possible d’acquérir un bien immobilier avec un capital compris entre 47 000 € à 110 000 € selon la superficie et la localisation exacte du studio.
Louer en meublé pour un meilleur rendement
Pour un logement équivalent et avec la même localisation, le prix du loyer est supérieur en moyenne de 15 à 30 % pour une location meublée par rapport à une location vide. De plus, ce type de bail permet au bailleur de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants selon le régime choisi.
Louer à un tarif supérieur en meublé
Cette différence de prix de loyer en faveur du logement meublé s’explique justement par le fait que le logement est garni de meubles. Pour pouvoir être loué sous ce statut, le logement doit répondre à une liste d’équipements et de mobilier pour que son occupant puisse vivre décemment.
Selon le standing du mobilier et des équipements, le montant de loyer peut être revu à la hausse et de manière conséquente par rapport à une location vide.
Bénéficier d’avantages fiscaux grâce au meublé
La location de meublé permet au bailleur de bénéficier d’avantages fiscaux, notamment grâce au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Avec l’option fiscale offerte par le Micro BIC, le propriétaire bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Pour bénéficier de ce statut, le bailleur ne doit pas percevoir :
- des revenus locatifs annuels supérieurs à 23 000 €
- plus de 50 % des revenus du foyer fiscal grâce à la location meublé
À défaut, le bailleur devra opter pour le régime de loueur en meublé professionnel (LMP) moins avantageux, car soumis à la TVA notamment.
Le cas particulier de la location meublée en résidences de services
Que ce soit en résidence étudiante, senior et en EHPAD, les résidences de services proposent aux investisseurs d’investir dans une ou plusieurs chambres meublées accessibles à partir de 100 000 €.
Avec ce type de résidences, la location de la chambre est faite au profit d’un gestionnaire pendant au moins 9 ans. La durée de détention du bien doit être de 20 ans minimum faute de quoi le bailleur devra rembourser la TVA sur le prix d’acquisition.
Ce type d’investissement n’est pas dénué de risques liés notamment à la solidité financière des gestionnaires redevables des loyers. Ce type d’investissement est à réserver aux investisseurs aguerris qui souhaitent diversifier leur portefeuille immobilier.
Les solutions alternatives d’investissement
Dans un contexte inflationniste, de nombreux investisseurs souhaitent diversifier leurs actifs immobiliers sans recourir à l’emprunt. Pour cela, les solutions alternatives d’investissements se développent. C’est le cas de l’investissement sur des biens considérés comme des annexes ou de financement participatif à des projets immobiliers.
L’investissement sur des annexes (caves, parking, garages)
Très prisés dans les grandes métropoles où le prix au mètre carré des logements est élevé, les espaces de stationnement ou de stockage sont un réel marché.
Avec un investissement de départ mesuré et peu de frais d’entretien, l’investissement dans une place de parking ou un garage permet de générer un revenu stable peu soumis à la vacance locative.
Depuis peu, les espaces de stockage et notamment les caves connaissent un véritable engouement avec une rentabilité comprise entre 7 et 12 % selon les villes.
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Alexandre Lamarche – Groupe Serenity
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