Comme chaque automne, le projet de loi de finances donne le ton pour l’année suivante. Celui pour 2027 contient plusieurs mesures immobilières importantes. Elles ne sont pas encore votées : voici comment les lire et s’y préparer sans précipitation.
L’essentiel
- Loueurs en meublé : l’amortissement serait plafonné à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer.
- Dons d’argent du 1er janvier au 30 juin 2027 : taxation à 6 % jusqu’à 100 000 €.
- Rien n’est voté : le texte peut encore changer jusqu’à sa promulgation.
Le projet de loi de finances (PLF) fixe les recettes et les dépenses de l’État pour l’année suivante. Présenté par le gouvernement à l’automne, il est ensuite débattu et amendé par l’Assemblée nationale puis par le Sénat. Le texte voté peut donc être très différent du projet initial. Celui pour 2027 a été déposé le 1er octobre 2026 ; il contient des mesures qui concernent directement les propriétaires et les futurs acheteurs.
Le calendrier d’examen
- 1er octobre 2026 : dépôt du projet à l’Assemblée nationale ;
- depuis le 13 octobre : débats en séance sur la première partie, consacrée aux recettes ;
- mi-novembre : vote de l’ensemble du texte par l’Assemblée, puis examen au Sénat.
Au 16 octobre 2026, rien n’est voté. Le Parlement dispose en principe de 70 jours pour se prononcer, mais les budgets pour 2025 et 2026 n’avaient été promulgués qu’en février : un vote avant la fin de l’année n’est pas garanti.
Location meublée : l’amortissement plafonné
C’est la mesure la plus discutée. Le projet limite l’amortissement que les loueurs en meublé non professionnels peuvent déduire de leurs loyers à 2,5 % par an de la valeur du bien, dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, le plafond serait de 1,5 % et 5 000 €. Les résidences services pour étudiants et personnes âgées et les établissements médico-sociaux resteraient hors plafond. Les amortissements non déduits à partir de 2027 ne seraient plus reportables, et le stock accumulé avant 2027 ne pourrait plus être utilisé que jusqu’en 2036, dans la limite de la moitié du résultat.
Le 8 octobre, la commission des finances de l’Assemblée a adopté des amendements qui excluent du plafonnement les meublés loués à titre de résidence principale ou en bail mobilité. Rien n’est encore tranché. Les règles actuelles sont rappelées dans notre article sur la fiscalité du statut LMNP en 2026.
Exemple chiffré : un studio loué meublé
La valeur du bien retenue pour l’amortissement est de 180 000 €. Les loyers, diminués des charges et des intérêts d’emprunt, laissent un résultat de 7 000 € par an.
| Amortissement actuel (3,5 % par an) | 6 300 € |
| Résultat imposable aujourd’hui | 700 € |
| Amortissement plafonné (2,5 % par an) | 4 500 € |
| Résultat imposable avec le plafond | 2 500 € |
Ces 2 500 € seraient soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Si l’amendement de la commission est maintenu et que le studio est loué comme résidence principale du locataire, rien ne changerait pour lui.
Prêt à taux zéro : un volet pour les jeunes parents
Le projet crée un prêt à taux zéro pour les ménages qui attendent un enfant ou en élèvent un de moins de trois ans, sous conditions de ressources, même s’ils ont déjà bénéficié d’un PTZ. Il supprime aussi le plafond annuel de dépenses du dispositif. En commission, des députés ont voté un élargissement de cette mesure et une prolongation du PTZ jusqu’en 2030, qui doivent encore être confirmés en séance. Le détail figure dans notre article sur le PTZ « parentalité » et sa prolongation jusqu’en 2030.
Dons familiaux : une fenêtre de six mois
Pour les dons d’argent faits entre le 1er janvier et le 30 juin 2027 aux enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants de moins de 50 ans, le projet prévoit une taxation à 6 % jusqu’à 100 000 € par donateur et par bénéficiaire. Le don familial exonéré passerait temporairement de 31 865 € à 50 000 € sur la même période. En revanche, l’exonération de 100 000 € réservée à l’achat d’un logement neuf ou à la rénovation énergétique s’arrête au 31 décembre 2026 et n’est pas prolongée dans le projet (voir les transmissions en 2027 et le taux de 6 % pour les dons d’argent).
Aides au logement et rénovation
- Les aides personnelles au logement ne seraient pas revalorisées en 2027.
- La dotation de l’État à l’Anah baisserait de 1,4 à 1,2 milliard d’euros. Les travaux par geste seraient financés par les certificats d’économies d’énergie, et les crédits publics recentrés sur les rénovations d’ampleur et les copropriétés.
Cas concret : un projet d’achat en 2027
Un couple attend un enfant pour le printemps 2027 et cherche un appartement. Les parents de l’un d’eux veulent l’aider. Si l’achat porte sur un logement neuf et peut être signé d’ici le printemps, un don exonéré avant le 31 décembre 2026 reste la piste la plus sûre, puisqu’il repose sur une règle en vigueur. Le futur PTZ pour les jeunes parents pourrait ensuite compléter le financement, mais seulement si la mesure est votée.
Ce qu’il est prudent de faire
- Ne pas décider sur la base d’un projet : attendre le texte voté pour les mesures qui ne s’appliquent qu’en 2027.
- Profiter des règles en vigueur qui expirent fin 2026 si un projet est déjà prêt.
- Faire le point avec son comptable, pour un loueur en meublé, sur le stock d’amortissements et la nature des baux.
- Suivre les étapes du débat parlementaire, en particulier les votes en séance.
Les erreurs à éviter
- Vendre un bien loué meublé dans l’urgence, alors que la mesure peut être profondément modifiée.
- Reporter un don prévu en comptant sur le dispositif de 2027, qui n’est pas encore adopté.
- Confondre les amendements adoptés en commission avec le texte définitif.
Questions fréquentes
Quand saura-t-on ce qui est réellement adopté ?
À la promulgation de la loi de finances, au plus tôt fin décembre 2026, peut-être au début de 2027 comme les deux années précédentes.
Les loueurs en location nue sont-ils concernés ?
Pas par le plafonnement de l’amortissement, qui vise la location meublée. Le dispositif Jeanbrun créé en 2026 n’est pas modifié par le projet.
Les frais de notaire vont-ils augmenter ?
Le projet ne touche pas aux droits de mutation. La hausse possible de 0,5 point décidée en 2025 par les départements reste en vigueur jusqu’en mars 2028.
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Sources : Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026 (articles 4, 7 et 74) · Assemblée nationale : dossier législatif et travaux de la commission des finances (8 octobre 2026) · Code général des impôts, articles 790 A bis et 790 G · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 · Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 116 (droits de mutation) · service-public.fr
Photo : Velvet, CC BY-SA 4.0, wikimedia